Il vecchio articolo 66 disp. att. c.c. stabiliva quanto segue: l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.
Dopo la riforma del condominio il nuovo terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. prescrive che l'avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno, oltre che l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
Quanto sopra è coerente con l'articolo 1105, comma 3, applicabile anche al condominio per effetto dell'art. 1139 c.c., secondo cui per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
L'informativa deve ritenersi sufficiente in ipotesi di indicazione dell'oggetto in termini essenziali per essere comprensibile.
Merita di essere ricordato che il quinto comma dell'art. 66 disp. att. c.c. prevede espressamente che l'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.
Il legislatore ha voluto consentire all'assemblea di deliberare comunque su tutti i gli argomenti posti all'ordine del giorno ogni qual volta l'elevato numero dei punti da discutere in assemblea renda impossibile affrontarli tutti.
Tenendo conto di quanto sopra è possibile ritenere che l'assemblea condominiale possa arrivare a decidere di non rispettare la sequenza dell'ordine del giorno passando ad esaminare solo l'ultimo punto previsto nell'avviso di convocazione, rinviando l'esame degli altri ad una nuova riunione?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 9924 dell'8 giugno 2023.
L'assemblea condominiale può decidere di trattare solo uno dei punti all'ordine del giorno? Fatto e decisione
L'assemblea di un condominio convocata per discutere dieci punti (l'undicesimo punto era dedicato alle "varie eventuali") dell'ordine del giorno decideva di deliberare unicamente sul punto 10 (Nomina Amministratore), nominando un avvocato come amministratore del condominio.
Un condomino assente impugnava la delibera lamentando, tra l'altro, il mancato rispetto della sequenza stabilita nell'ordine del giorno degli argomenti da trattare e l'ingiustificato rinvio "a data da destinarsi" di quelli rimasti non esaminati; l'attore evidenziava la mancata verbalizzazione delle ragioni di tali cambiamenti operati in sede di assemblea alla quale, per motivi di lavoro, l'attore non aveva potuto partecipare né personalmente né per delega.
Del resto l'attore notava che non erano stati discussi i previsti i punti all'ordine del giorno relativi ad urgenti lavori di manutenzione dello stabile.
Inoltre aggiungeva che l'assemblea aveva sempre riservato la nomina dell'amministratore di condominio all'esito dell'esame e discussione del bilancio consuntivo anche al fine di valutare i risultati raggiunti dal precedente esercizio.
In ogni caso l'attore chiedeva che venisse dichiarata la nullità della delibera nella parte relativa alla nomina dell'amministratore per la mancata indicazione del compenso dovuto a quest'ultimo (in violazione di quanto previsto dall'articolo 1129 c.c.). Il Tribunale ha dato torto all'attore.
Secondo lo stesso giudice il mancato rispetto della sequenza stabilita nell'ordine del giorno dell'assemblea e del rinvio, a data da destinarsi, dell'esame degli altri punti, non rientra tra i motivi di annullabilità della delibera.
Ancora sull'annullabilità delle delibere
In ogni caso, ad avviso del Tribunale, l'assemblea può liberamente decidere di discutere prima sulla nomina o revoca dell'amministratore per poi procedere alla discussione sulla regolarità dei bilanci e viceversa, indipendentemente dalla successione degli argomenti prefissati nell'ordine del giorno; il Tribunale ha ritenuto legittimo pure il comportamento dei condomini che hanno rimandato la discussione di alcuni argomenti alla successiva riunione assembleare, a condizione che tali eventuali variazioni non procurino una compressione o menomazione dei diritti di condomini.
Nel caso in esame non è risultato leso alcun diritto in capo all'attore il quale era assente in sede assembleare e non si era nemmeno premurato di farsi rappresentare per delega.
Considerazioni conclusive
È importante sottolineare che, affinché la delibera dell'assemblea di condominio sia valida, è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificatamente gli argomenti da trattare, in modo da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione, diretta o indiretta, alla deliberazione (Cass. civ., sez. VI, 14/01/2016, n. 539 Cass. civ., sez. II, 07/08/2012, n. 14223).
Così, ad esempio, deve ritenersi compresa nell'ordine del giorno dell'assemblea convocata per l'approvazione dei lavori di sostituzione dell'impianto di riscaldamento, la decisione di accertare previamente la indispensabilità o meno dell'esecuzione dei lavori, l'idoneità di quelli preventivati, nonché la congruità dei relativi costi, incaricando un esperto di redigere un parere tecnico su tali questioni.
L'assemblea però non può deliberare su argomenti che non siano stati specificamente posti all'ordine del giorno nell'avviso di convocazione e pertanto l'eventuale delibera prodotta deve essere annullata, a nulla rilevando l'urgenza di provvedere in ordine a detti argomenti in quanto urgenza in ogni caso non giustifica la compromissione dei diritti di informazione del condominio (Trib. Napoli 2 dicembre 2021, n. 9755).
Al contrario rientra tra le prerogative dei condomìni decidere di trattare solo alcuni punti dell'ordine del giorno, rinviando l'esame degli altri ad una nuova riunione.
