Le delibere assunte dall'assemblea condominiale sono vincolanti ed efficaci, per tutti i condomini e, di conseguenza, con l'approvazione e la ripartizione delle spese, ogni condomino è obbligato al pagamento della propria quota, costituendo le delibere valido titolo di credito per la richiesta e la concessione del decreto ingiuntivo.
Infatti, l'obbligo di pagamento può venire meno sol con l'annullamento o la declaratoria di nullità delle stesse, a seguito di ricorso ex art.1137 c.c.; qualora un condomino ometta il pagamento di oneri condominiali una lettera di diffida e messa in mora rimane un valido strumento a disposizione dell'amministratore per procedere al recupero del credito, dando al moroso notizia dell'intenzione di procedere con decreto ingiuntivo e mettendolo in condizioni di rivalutare l'adempimento o la richiesta di una eventuale rateizzazione.
L'amministratore può agire dinanzi al giudice direttamente alla scadenza del termine per il pagamento delle quote, senza necessità di alcun preventivo sollecito di pagamento?
La risposta è contenuta nella recente sentenza del Tribunale di Roma n. 19006 del 27 dicembre 2022.
Messa in mora del condomino moroso e decreto ingiuntivo. La vicenda
Tre condomini proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma in favore del condominio con il quale era stato loro ingiunto il pagamento di una somma per quote condominiali insolute.
A fondamento della domanda gli opponenti hanno dedotto la mancata consegna delle richieste di pagamento degli oneri condominiali; il mancato preventivo invio di lettera di costituzione in mora; la mancata verifica del credito del condominio ed eventuale predisposizione di un piano di rientro.
Sulla base di quanto sopra chiedevano che fosse accertata e dichiarata la nullità e l'invalidità del decreto ingiuntivo emesso in quanto non preceduto da formale lettera di messa in mora; in via subordinata richiedevano che fosse accolta la richiesta di sospensione del decreto ingiuntivo emesso o in via ulteriormente subordinata la sospensione del presente procedimento di opposizione (ordinando l'incardinarsi di una procedura di mediazione al fine di addivenire ad una soluzione bonaria dell'insorta vicenda).
Si costituiva in giudizio il condominio opposto che impugnava e contestava tutto quanto eccepito e dedotto, chiedendo il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo opposto (con condanna alle spese di lite).
Transazione lite: il dissenziente paga le spese legali del condominio?
La decisione
Il Tribunale ha dato torto ai tre condomini. Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di oneri condominiali, il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti.
A tale proposito il giudice romano ha sottolineato che gli oneri condominiali richiesti in via monitoria erano relativi ad importi regolarmente deliberati e ripartiti, come è emerso dalla documentazione in atti; il condominio ha depositato, infatti, numerosi verbali d'assemblea racchiudenti delibere di approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi in uno agli stati di riparto.
Le suddette delibere non essendo state impugnate, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1137 c.c., né sospese e/o revocate dall'assemblea sono diventate definitive con la conseguenza che il debitore/condomino è risultato obbligato a corrispondere le relative quote di spesa, potendo solo l'annullamento delle stesse far cessare tale obbligo.
Stante, dunque, la validità, l'efficacia e la vincolatività del deliberato sono risultate dovute le somme di cui al decreto ingiuntivo opposto.
In ogni caso lo stesso Tribunale ha ricordato che nel recupero dei crediti condominiali approvati e ripartiti e non corrisposti nessun previo adempimento formale (e dunque nessun obbligo di procedere con il sollecito di pagamento) è imposto all'amministratore di condominio in quanto, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., questi, in adempimento del proprio mandato, può (anzi deve) agire per il recupero del credito anche senza una delibera autorizzativa in tal senso.
È vero infatti che relativamente al pagamento delle quote condominiali alla scadenza è più corretto parlare della c.d. mora ex re e, conseguentemente, l'amministratore può agire per ottenere decreto ingiuntivo al verificarsi dell'inadempimento, senza necessità di un atto di costituzione in mora.
Del resto anche l'eventuale norma del regolamento che prevedesse l'obbligo, per l'amministratore, di contestare formalmente la morosità prima di iniziare la procedura monitoria, non vieterebbe all'amministratore di agire in via moratoria senza la previa messa in mora; tale disposizione regolamentare si limita a fissare una regola di condotta da cui potrebbe discendere una responsabilità da inesatto adempimento nell'ambito del rapporto contrattuale di mandato che lega l'amministratore ai singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 16/04/2013, n. 91819).
