Il condominio - vale a dire il complesso dei comproprietari delle parti comuni di un edificio individuate dall'art. 1117 c.c. e/o dal regolamento condominiale contrattuale - è il custode delle cose comuni.
In tale qualità, ai sensi dell'art. 2051 c.c., la compagine risponde di tutti i danni provenienti dalle cose che ha in custodia, ossia dalle parti comuni, a meno che tali danni non siano dovuti a caso fortuito.
Si tratta, a parere dell'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, di un'ipotesi di responsabilità obiettiva.
Ciò ha risvolti particolarmente importanti in relazione all'onere della prova, ossia agli obblighi processuali gravanti su chi richiede di essere risarcito d'un danno.
In tal senso, in una delle ultime pronunce che abbiamo citato in materia di responsabilità obiettiva, è stato affermato che "la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia prevista dall'art. 2051 cod. civ. ha carattere oggettivo e perché possa configurarsi in concreto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone nè implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d'altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta.
Ne consegue che tale tipo di responsabilità è esclusa solamente dal caso fortuito (da intendersi nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e del fatto dello stesso danneggiato), fattore che attiene non già ad un comportamento del custode (che é irrilevante) bensì al profilo causale dell'evento, riconducibile non alla cosa che ne è fonte immediata ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità.
L'attore che agisce per il riconoscimento del danno ha, quindi, l'onere di provare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, mentre il custode convenuto, per liberarsi dalla sua responsabilità, deve provare l'esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale. (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 4279 del 19/02/2008)" (Trib. Urbino 3 giugno 2010).
Proprio su questo ultimo aspetto vale la pena concertarsi per dare spiegazione al titolo di questo articolo.
Il fattore estraneo alla sfera soggettiva del custode, infatti, non è solamente un evento casuale imprevedibile ma anche il comportamento di un terzo che, rispetto alle cose comuni, può essere incarnato anche da uno dei condomini.
Insomma se il danno è provocato da uno dei condomini, il condominio va esente da responsabilità.
La Corte di Cassazione, recen temente, ha applicato questo principio ad un caso di danni da infiltrazione provenienti dalla veranda di uno dei condomini, affermando che la compagine non può essere chiamata a rispondere delle infiltrazioni provenienti con certezza da una parte di proprietà esclusiva e causate da difetti costruttivi della medesima (cfr. Cass. 28 gennaio 2013 n. 1883).
