La Corte di Cassazione con la sentenza n. 23447, del 4 novembre 2014, affronta la questione effettuando una chiara distinzione fra vizi della cosa locata, molestie di diritto e molestie di fatto, chiarendo fino a che punto persiste la responsabilità del locatore.
Il fatto. La conduttrice di un immobile ad uso abitativo chiede ed ottiene dal locatore una riduzione dell'importo mensile del canone di locazione, lamentando vizi della cosa locata a causa della continua invasione della sua abitazione degli odori derivanti dal sottostante appartamento.
A conclusione di una transazione intrapresa con il locatore ottiene tale riduzione, che ha ragione d'essere fino al momento in cui non sarà accertata la cessazione delle immissioni oltre la normale soglia di tollerabilità.
Infatti dopo aver eseguito dei lavori all'immobile in questione, il locatore facendo ricorso ad un accertamento tecnico preventivo verifica che le immissioni in questione sono divenute tollerabili,ed in ragione di tale circostanza chiede alla conduttrice di ripristinare il canone nella misura originariamente pattuita, ma la conduttrice si oppone a tale richiesta. => Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.
Lo svolgimento del processo di primo e secondo grado. Il locatore preso atto della volontà della conduttrice di non corrispondergli il canone di locazione originariamente pattuito, si rivolge al tribunale per chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento della controparte, chiedendo il rilascio dell'immobile ed il pagamento delle differenze di canone ingiustificatamente trattenute.
La sentenza di primo grado si conclude, in ragione del rilascio dell'immobile da parte della conduttrice, con la dichiarazione della cessata materia del contendere e con il rigetto di tutte le altre domande formulate tanto da entrambe le parti.
I protagonisti del giudizio di primo grado tuttavia non si arrendono ed impugnano la sentenza dinanzi alla Corte d'appello di Milano che dopo aver ricostruito l'accordo transattivo intercorso fra le parti dal quale prende piede tutta la vicenda, ed esclusa ogni responsabilità del locatore per le molestie di fatto subite dalla conduttrice (odori continui provenienti da un sottostante ristorante), accoglie le richieste del locatore e condanna la ex conduttrice a pagare alla controparte una cospicua somma comprendente l'importo dei canoni non pagati e le spese del doppio grado di giudizio.
Il ricorso in Cassazione. La conduttrice non accetta l'esito del giudizio di secondo grado e ricorre in Cassazione. I giudici osservano che per quanto riguarda le immissioni la Corte di appello aveva correttamente valutato la circostanza che la consulenza tecnica d'ufficio aveva considerato ampliamenti risolutivi i lavori effettuati dal locatore che avevano reso tollerabili i fumi provenienti nell'immobile in questione; tanto da non giustificare più un riduzione del canone di locazione mensile, giungendo in tal modo alla condanna, con la sentenza di secondo grado, della conduttrice alla restituzione degli stessi al locatore a partire dal momento in cui le immissioni erano divenute tollerabili.
In buona sostanza i giudici della Cassazione ribadiscono che la sentenza impugnata non è affetta da alcun vizio logico.
Ma l'aspetto sicuramente più rilevante chiarito dalla sentenza in esame è costituito da una chiara identificazione dei principi di diritto applicabili al caso di specie.
A tal riguardo la sentenza, rifacendosi ad un precedente giurisprudenziale (Cass. 9 maggio 2008, n. 11514), rileva che “ costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578, quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale ….; si configurano, invece, come molestie di diritto, per le quali, si sensi dell'art. 1585, primo comma c.c., il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore…….; nel caso, infine, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del secondo comma dell'art. 1585 c.c., …pur persistendo anche autonoma legittimazione ad agire in capo al locatore”.
Seguendo tale ragionamento, considerato che nel caso di specie quelle lamentate dal conduttore possono facilmente essere classificate come molestie di fatto che legittimano quest'ultimo ad agire nei confronti del terzo (gestore del ristorante), la Cassazione puntualizza che:
- il conduttore non può chiedere il risarcimento al locatore per le immissioni di fumo e di odori di cucina che interessano il suo appartamento;
- tali immissioni non possono in alcun modo essere considerate come vizi della cosa locata, bensì come molestie di fatto delle quali potrà risponderne solo l'effettivo autore;
- le immissioni non integrano vizi della cosa locata, non riguardando né la struttura intrinseca dell'immobile né l'interazione dello stesso con l'ambiente che lo circonda;
- non sussiste vizio della cosa locata se le immissioni dipendono dal terzo;
- le immissioni se tollerabili non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento.
Se non si insonorizza il locale si può anche rischiare la risoluzione del contratto di locazione?
