Inizialmente gli affitti a scopo turistico erano regolati solamente dal codice civile.
Successivamente la legge 9 dicembre 1998, n. 431, menzione, seppure in negativo, le locazioni turistiche. Infatti, la norma dell'art. 1, co. 2 lett. c), della legge individua, tra gli altri, i contratti di «alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche» per escluderli («le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 non si applicano») dall'area di operatività della legge medesima.
Il D.L. 50/2017 definendo il regime fiscale delle locazioni turistiche, ha stabilito, all'art.4, che: "... si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online".
A proposito delle locazioni brevi, importanti novità sono contenute nella la legge n. 191/2023 (pubblicata in Gazzetta ufficiale n. 293/2023, di sabato 16 dicembre, e già vigore) di conversione del Decreto "Anticipi" (Dl n. 145/2023, "recante misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili").
Lo stesso Decreto all'art. 13-ter del (Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale) stabilisce in sintesi:
- Assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN): il Ministero del Turismo assegnerà un CIN alle unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, comprese le locazioni brevi, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
- Obblighi di comunicazione e di Sicurezza: tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alla locazione turistica dovranno essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili.
- Obbligo di SCIA: chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l'attività di locazione per finalità turistiche è soggetto all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l'attività.
Nel caso in cui tale attività sia esercitata tramite società, la SCIA è presentata dal legale rappresentante.
- Esposizione e Indicazione del CIN: i locatori sono tenuti a esporre il CIN all'esterno dello stabile e ad indicarlo in ogni annuncio pubblicato, con obblighi simili per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici.
- Sanzioni: Vengono stabilite sanzioni pecuniarie per l'assenza del CIN (da 800 a 8000 € in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile), per la mancata esposizione del CIN (da 500 a 5000 € in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell'immediata rimozione dell'annuncio irregolare pubblicato), per la mancata presentazione della SCIA (da 2000 a 10mila € in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile) e per la locazione di unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza (da 600 a 6000 € per ogni violazione accertata).
Si tratta di un codice creato per contrastare l'evasione fiscale e le irregolarità effettuate dai locatori.
L'assegnazione del nuovo CIN dovrebbe avvenire automaticamente in quelle Regioni che già hanno un codice regionale e devono procedere alla ricodificazione apponendo un prefisso fornito dal Ministero, entro 30 giorni per i codici assegnati prima dell'entrata in vigore della legge e entro 7 giorni per tutti gli altri.
Dove non è già previsto un codice regionale occorrerà presentare una istanza al Ministero sull'apposito portale che verrà messo online.
La procedura manuale potrebbe servire anche nel caso le Regioni non procedessero alla ricodificazione nei tempi previsti.
Le disposizioni del DL Anticipi richiedono ulteriori atti governativi: entro 30 giorni dall'entrata in vigore è necessario un decreto del Ministero del Turismo per definire le regole di interoperabilità tra banche dati nazionali e regionali. Infine la legge entra in vigore definitivamente dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell'avviso di entrata in funzione della Banca Dati Nazionale e del portale per l'assegnazione del CIN.
