I contratti di locazione commerciale, come è noto, sono regolati dagli articoli 27 e seguenti della legge 27.07.1978 n. 392, che disciplina in maniera completa tutti gli aspetti del rapporto contrattuale della locazione non abitativa.

Tale disciplina, nel quadro generale del sistema normativo della locazione, prevede una serie di tutele per il conduttore quale "contraente debole" del rapporto (non va dimenticato che la legge 392/78, fino all'entrata in vigore della legge 431/98 disciplinava anche la locazione abitativa).

Questa concezione si viene a modificare allorquando il Decreto legge 12.09.2014 n. 133 (cd "Sblocca Italia"), poi convertito con modificazioni dalla legge 11.11.2014 n. 164, introduce una speciale disciplina per le "grandi locazioni": in sostanza viene a ritenersi che nei rapporti di locazioni di grandi spazi commerciali, la parte contraente più forte, o quantomeno non debole rispetto al locatore, possa essere proprio il conduttore, e pertanto si è ritenuto che le norme della 392/78 a tutela del conduttore potessero essere derogate proprio in virtù della maggiore autonomia contrattuale da concedersi a conduttori con disponibilità economiche rilevanti e che potessero porsi alla pari del locatore nel rapporto contrattuale.

Definizione di grandi locazioni: canoni e requisiti

Infatti per grandi locazioni vengono intese dal legislatore quei contratti per i quali è previsto un canone annuo superiore a 250.000, per la locazione di immobili ad uso diverso dall'abitativo: è evidente come un canone annuo sì rilevante possa applicarsi a grandi spazi, quali ad esempio aree di vendita in centri commerciali, ipermercati, immobili di ampia metratura per attività industriali, o ad uso ufficio per grandi aziende ed enti di varia natura.

L'introduzione di questa nuova disciplina è avvenuta con l'art. 18 comma 1 del Decreto legge 133/2014, che ha introdotto all'art. 79 della legge 392/78 (rubricato "Patti contrari alla legge") il comma 3, il quale dispone che:

"In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere provati per iscritto".

È evidente la portata "dirompente" della disposizione, la quale permette di derogare alle disposizioni della presente legge, improntate alla tutela del conduttore come detto, liberalizzando il contenuto dell'accordo contrattuale delle parti: è evidente come la disciplina della 392 era nata in epoca in cui le esigenze dei conduttori erano diverse (non esistevano centri commerciali, ipermercati) per cui vi era bisogno di una disciplina più flessibile, che si adattasse alle esigenze del mercato.

Tassazione sulle locazioni brevi

Regole delle grandi locazioni: flessibilità contrattuale

In virtù di tali disposizioni le parti pertanto derogando all'impianto generale della locazione non abitativa potranno, in un contratto stipulato necessariamente in forma scritta:

• definire una durata contrattuale secondo le proprie esigenze (derogando alla durata di 6 anni del contratto, 9 per le strutture alberghiere);
• stabilire dei termini diversi per la risoluzione del contratto ed in particolare per la comunicazione della disdetta;
• derogare alle ipotesi di recesso stabilite dalla l. 392/78;
• non prevedere il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza (cioè dopo i primi 6 o 9 anni, o secondo la durata prevista dal contratto stesso);
• derogare alla disciplina dell'indennità di avviamento;
• prevedere una propria regolamentazione in materia di aumento ed indicizzazione del contratto

Sono espressamente esclusi dall'applicazione i locali considerati di interesse storico, così classificati da provvedimenti regionali o comunali.

Locazioni brevi e tassa di soggiorno da parte di alcuni Comuni

Grandi locazioni, i dubbi sull'applicazione delle norme

La normativa lascia però un unico dubbio, relativo alla quantificazione del canone: infatti si fa riferimento ad un canone annuo superiore a 250.000 euro quale requisito per poter applicare tale disciplina.

Resta poco chiaro se debbano intendersi per "grandi locazioni" solo quelle con durata pari o superiore ad un anno (con canone superiore ai 250.000 euro) o anche quelle che hanno una durata minore, ma il cui canone annuo avrebbe superato tale soglia se il contratto avesse avuto almeno durata annuale.

Quest'ultima interpretazione, più ampia, sembrerebbe più corrispondente alla finalità dell'intervento legislativo, cioè quello di liberalizzare il settore. Infatti, ad avviso di chi scrive dovrebbe ritenersi contraente "non debole" anche il conduttore che stipuli un contratto di locazione per un canone mensile di oltre 20.833 euro (250.000 diviso 12 mensilità), e quindi con una notevole disponibilità economica, anche se per un periodo limitato; basti pensare, ad esempio, ad un temporary store di una grande azienda.

Nell'ipotesi in cui durante la vigenza del contratto il canone venga ad aumentare in modo da superare tale soglia, deve ritenersi applicabile, dal momento in cui il limite dei 250.000 euro venga superato, la disciplina delle grandi locazioni: è il caso dei contratti con canone a scaletta, la cui legittimità è stata sancita anche dalla Suprema Corte di Cassazione (sentenza n. 23896/2019)

La norma non dispone se questa disciplina possa applicarsi a contratti già in essere alla data di entrata in vigore del Decreto legge (il 13.09.2014) o meno, ma viste le ampie possibilità che pone in merito alla regolamentazione del rapporto contrattuale, è evidentemente di più facile applicazione per contratti nuovi che ad un rapporto già in essere.