In molti fabbricati, ad esempio in quelli situati all'interno delle grandi città oppure in corrispondenza di luoghi turistici, sono presenti delle attività ricettive. Si tratta, infatti, di un modo per mettere a frutto il proprio immobile, in alternativa alla tradizionale locazione del bene.
Però, come si può facilmente immaginare, un bed and breakfast o un affittacamere nel proprio condominio può generare disagi e problemi. Si pensi, ad esempio, ai rumori provenienti dagli ospiti dei locali in affitto temporaneo oppure al vociare di coloro che, negli spazi comuni, attendono di ricevere indicazioni dal locatore per la sistemazione.
Tali circostanze, come altre, provocano contestazioni da parte dei vari residenti nel fabbricato e, più in genere, ad opera degli altri proprietari
In alcuni condomini, inoltre, si riscontra la presenza di regolamenti che vietano, espressamente, lo svolgimento di queste attività ricettive.
A questo punto, ci si domanda se le attività ad uso turistico in condominio sono compatibili col regolamento che le vieta e se e in qual misura si conciliano con la civile convivenza con gli altri abitanti del fabbricato.
Su questi aspetti, si è pronunciata, recentemente, la Corte di Appello di Milano con la sentenza n. 1048 del 29 marzo 2022.
Vediamo, però, qual è stato il caso concreto da cui è scaturito questo provvedimento di estremo interesse.
Attività turistica in condominio: problematiche di convivenza civile
In molti appartamenti di un edificio milanese veniva svolta un'attività ad uso turistico per brevi periodi. Ciò comportava un andirivieni di molte persone nel palazzo, con frequenti dissidi e contestazioni da parte dei vari residenti nel fabbricato.
Ad esempio, ci si lamentava del rumore e del vociare di queste persone nonché dei danni provocati ai beni comuni da parte di quelli più scostumati e irrispettosi della proprietà altrui. A questi turisti, inoltre, si attribuivano le sanzioni, giunte al condominio, per non aver rispettato le regole che disciplinavano la raccolta differenziata dei rifiuti.
Insomma, le problematiche erano tante. A queste, poi, si aggiungeva il fatto che il regolamento condominiale contrattuale vietava, nelle proprietà private, l'attività alberghiera e quella di affittacamere.
In ragione di ciò, il condominio citava in giudizio gli esercenti l'attiva turistica allo scopo di ottenere un provvedimento che inibisse questa condotta.
In primo grado, il Tribunale di Milano accoglieva la domanda, accertando che l'attività in discussione aveva realizzato una «lesione del decoro e della tranquillità condominiale».
L'appello, perciò, era proposto dai soccombenti allo scopo di ribaltare tale verdetto. Purtroppo per gli appellanti, la Corte di Appello di Milano confermava tale decisione.
Quando è opponibile ai terzi il regolamento che vieta un'attività turistica?
Nella sentenza in commento si è discusso dell'opponibilità ai terzi acquirenti di un regolamento condominiale contrattuale che vieta attività ricettive come quella di bed and breakfast o, più in genere, di affittacamere.
A questo riguardo, per la corrente giurisprudenza, le clausole regolamentari che impongono questi limiti costituiscono a carico delle singole proprietà delle vere e proprie servitù atipiche. Il diritto viene, quindi, compresso nel suo esercizio, visto che non è possibile utilizzare i locali per un uso diverso da quello descritto nel regolamento.
Per questa ragione, affinché questi vincoli possano essere imposti ai successivi acquirenti degli appartamenti del fabbricato è necessario che la clausola limitativa del regolamento sia specificatamente trascritta «le clausole del regolamento condominiale contrattuale predisposto dall'originario costruttore, unico proprietario dell'intero edificio, sono volte a restringere i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà e quindi devono qualificarsi come servitù atipiche, la cui opponibilità ai terzi acquirenti richiede la trascrizione del relativo peso, mediante indicazione, in apposito nota di trascrizione distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative, non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento contrattuale (in particolare, Cass. n. 6769 del 19 marzo 2018 e Cass. n. 25139 dell'8 ottobre 2019)».
In caso di mancata trascrizione, la clausola non è opponibile e, perciò, non si può vietare al neo titolare dell'appartamento l'attività ad uso turistico in discussione.
Attività turistica in condominio e violazione della convivenza civile
Nel caso in commento, all'interno del condominio, in ragione dell'attività turistica in contestazione, erano stati frequenti e ripetuti vari episodi che avevano leso la tranquillità, il decoro e la civile convivenza all'interno del fabbricato.
Si andava dai costanti rumori, di giorno e di notte, al vociare delle persone in attesa della sistemazione, ai vari danni provocati dagli ospiti ai beni comuni, alla inoperatività dell'ascensore per la porta lasciata aperta dai turisti, alle sanzioni per il mancato rispetto delle regole per la raccolta differenziata, ecc.
Pertanto, la Corte di Appello di Milano, appurate tali circostanze a seguito delle varie testimonianze raccolte in primo grado, ha ritenuto che l'attività in esame fosse «foriera di pericolo di danno per lo stabile e per le persone che vi abitano ed è lesiva del decoro della casa, da intendersi quale contegno complessivo idoneo ad esprimere la dignità del luogo e a garantire la civile convivenza e la tranquillità all'interno del Condominio».
Per questa ragione è stato inibito l'affitto turistico per brevi periodi agli appellanti, con ciò confermando il primo verdetto.