La Corte d'Appello di Perugia, con la sentenza n. 331 del 10 maggio 2023, ha espresso l'importante principio secondo cui il beneficio della preventiva escussione dei condomini morosi di cui all'art. 63 disp. att. c.c. può essere eccepito solo se opportunamente provato, cioè se è fornita la dimostrazione della regolarità della propria posizione rispetto agli oneri condominiali. Analizziamo la vicenda.
Beneficio preventiva escussione: fatto e decisione
L'appellante aveva notificato atto di precetto alla controparte per intimarle il pagamento di una somma di denaro sulla base di un decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio per lavori di manutenzione, demolizione e rifacimento della copertura dell'edificio.
L'opponente eccepiva: l'inesistenza a suo carico dell'asserito debito, avendo acquistato la proprietà dell'immobile solo successivamente alla conclusione e fatturazione dei lavori; l'infondatezza della richiesta di pagamento dell'intera somma per violazione del principio della natura parziaria delle obbligazioni condominiali e del principio della previa escussione dei condomini morosi.
Chiedeva dunque l'accoglimento dell'opposizione a precetto e, in via subordinata, nell'ipotesi di rigetto, di essere manlevata da ogni conseguenza pregiudizievole dal proprio dante causa (il venditore, cioè).
Il giudice di prime cure accertava la parziale fondatezza dell'opposizione. In particolare, il tribunale evidenziava la natura di obbligazione propter rem delle spese per la conservazione della cosa comune, rilevando la sussistenza della legittimazione passiva dell'opponente rispetto all'iniziativa esecutiva intrapresa dall'opposto.
Quest'ultimo, tuttavia, non aveva legittimamente intrapreso l'azione, avendo notificato titolo esecutivo e precetto alla controparte senza aver prioritariamente acquisito contezza della sussistenza di una sua morosità, condannandolo al pagamento delle spese di soccombenza.
Avverso tale decisione veniva proposta impugnazione. La Corte d'Appello di Cagliari, con la sentenza in commento, ha ritenuto parzialmente fondato il gravame.
L'opponente ha infatti eccepito il beneficio di escussione senza fornire la prova di esserne titolare, cioè senza dimostrare né di essere in regola con i pagamenti dei contributi condominiali, né che il pagamento fosse stato eseguito dal precedente proprietario e suo dante causa.
Solo a seguito di tale prova avrebbe potuto invocare l'egida offerta dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. il quale, secondo la Cassazione (ord. n. 5043 del 17 febbraio 2023), configura, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota e in favore del terzo che sia rimasto creditore, un'obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l'intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi.
Per contro, dagli atti del processo era emerso che l'amministratore del condominio, sollecitato più volte dal creditore, aveva indicato oralmente a quest'ultimo che il convenuto fosse tra i condòmini mo condòmini morosi.
Beneficio preventiva escussione: considerazioni conclusive
La sentenza in commento si pone nel solco della precedente giurisprudenza di merito, la quale costantemente ritiene che il beneficio della preventiva escussione debba essere opposto in fase esecutiva.
Secondo il Tribunale di Roma (sent. n. 14835 del 12 ottobre 2022), il beneficium excussionis si applica con esclusivo riguardo alla fase di esecuzione del titolo, cioè allorquando il creditore deve procedere con il precetto e, poi, con il pignoramento, ma non quando si ricorre al giudice per chiedere l'accertamento della propria pretesa.
