La dismissione dell'impianto centrale ed il passaggio ad impianti autonomi sembra possibile solo nel caso in cui per motivi tecnici o per mancanza di convenienza economica non sia possibile contabilizzare il condominio.
È comunque bene precisare che la delibera volta ad eliminare l'impianto di riscaldamento centralizzato per far luogo ad impianti autonomi nei singoli appartamenti, in tanto può essere adottata a maggioranza, e quindi in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., in quanto sia previsto che avvenga nel rispetto delle previsioni legislative di cui alla legge n. 10/1991; a tale proposito è importante sottolineare che, per essere valida la delibera non può contenere la sola previsione della installazione ad iniziativa dei condomini degli impianti autonomi: in tal caso infatti la decisione sarebbe meramente eventuale e non programmata e si risolverebbe nella soppressione dell'impianto centralizzato senza il consenso unanime dei condomini aventi diritto a fruire di un bene comune.
Al contrario la delibera è valida, anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all'art. 28, comma primo, della legge n. 10/1991 (attenendo il progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera), purché l'assemblea preveda il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello soppresso, non essendo al riguardo sufficiente la sola previsione della installazione ad iniziativa dei condomini degli impianti autonomi.
In altri termini, una delibera per essere adottata a maggioranza deve avere un contenuto prescrittivo positivo, dovendo guidare il transito dall'impianto centralizzato agli impianti autonomi per tutti i condomini, pur attenendo la predisposizione della relativa progettazione alla fase esecutiva (Cass. civ., Sez. II, 19/08/2022, n. 24976).
Se la delibera è legittima bisognerà poi decidere come smantellare la caldaia e le apparecchiature della centrale termica. In merito a tale questione si segnala la decisione del Tribunale di Savona del 14 ottobre 2020 n. 582.
Combustibile fuoriuscito dalla vecchia cisterna dell'impianto di centrale dismesso e responsabilità dell'amministratore. La vicenda
Un condominio decideva di trasformare l'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas. Successivamente l'assemblea, con un prima delibera, decideva di rinunciare definitivamente all' utilizzo dell'impianto di riscaldamento; inoltre dava mandato all'amministratore di vendere la caldaia ed i relativi accessori come ferrovecchio e di esperire le formalità relative alla conseguente modifica del regolamento di condominio in ordine all' impianto di riscaldamento; infine decideva che il locale rimanesse libero a disposizione dei condomini, per un futuro utilizzo da decidersi.
Con una seconda delibera decideva di far smantellare la caldaia e le apparecchiature della centrale termica (accettando il preventivo di una ditta), nonché di depositare il bruciatore, le pompe e le apparecchiature elettriche nel locale autoclave.
Alla luce di quanto sopra, quindi, si richiedeva all'amministratore di escludere il serbatoio (contenente ancora carburante) dal ciclo di funzionamento, ossia di svuotarlo, disconnetterlo fisicamente dalle tubazioni di modo che perdesse la sua funzione e fossero eliminati rischi di possibili sversamenti di prodotti nel suolo o l'instaurarsi di condizioni di infiammabilità del liquido o dei vapori all'interno del serbatoio. Quanto sopra non veniva eseguito e si verificava lo sversamento di idrocarburo per riscaldamento dalla cisterna interrata a servizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale.
I condomini erano costretti a sostenere rilevanti spese per le opere ed interventi eseguiti per eseguire la bonifica ed il ripristino della zona e dei luoghi interessati dallo sversamento e per eseguire le opere di ripristino dei beni condominiali.
A seguito di questo evento, però, gli stessi condomini citavano l'amministratore (poi revocato) in giudizio, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti e da quantificarsi in corso di causa.
Il convenuto resisteva alla domanda; eccepiva preliminarmente l'intervenuta prescrizione; rilevava che il condominio era garantito da polizza; in via subordinata, e per l'ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle domande, chiedeva di essere garantito e manlevato dalla propria compagnia assicuratrice per la rc professionale.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto all'ex amministratore, condannandolo al risarcimento dei danni subiti dai condomini.
Secondo lo stesso giudice, infatti, ai sensi dell'art. 1130 codice civile, invero, conformemente al c.d. "compito di tradurre nella realtà le manifestazioni di volontà dell'assemblea", le delibere della collettività condominiale imponevano al convenuto - nella sua qualità - di provvedere con diligenza a tutti gli adempimenti funzionali alla dismissione dell'impianto tra cui, necessariamente, anche lo smaltimento e la rimozione del serbatoio del combustibile.
Del resto, quand'anche fossero risultate generiche (ipotesi da escludere) l'amministratore, adempiendo diligentemente ai suoi obblighi, era tenuto a dismettere l'intero impianto senza abbandonare al suo destino il serbatoio condominiale, non inertizzato e con residui di idrocarburi.
