Sono tanti i contenziosi tra i proprietari di un fabbricato e il rispettivo condominio. Si pensi all'ipotesi dell'azione risarcitoria per i danni provocati dalle infiltrazioni provenienti da un lastrico solare. Oppure si immagini la classica impugnazione del deliberato assembleare, ritenuto illegittimo dal condòmino dissenziente e/o assente alla riunione.
In questi, come in altri casi, al termine dell'istruttoria, il magistrato emette un verdetto. Se favorevole alle ragioni del singolo proprietario, le spese del procedimento saranno, di regola, attribuite a carico del condominio soccombente.
Resta in sospeso l'onorario dell'avvocato del fabbricato. A tal proposito, chi è tenuto a pagarlo? Deve contribuire anche il condòmino vittorioso?
Ha risposto a queste domande una recente sentenza del Tribunale di Napoli e, per la precisione, la n. 4588 del 10 maggio 2022. Lo ha fatto a seguito di una domanda di annullamento di un'assemblea.
Non mi resta, perciò, che illustrare il caso concreto.
Causa contro il condominio e pagamento dell'avvocato. Il caso concreto
Una proprietaria aveva fatto causa al condominio per alcune infiltrazioni provenienti dal lastrico solare comune che avevano danneggiato due degli appartamenti dell'attrice. L'esito del contenzioso, terminato nel 2018, era stato favorevole. Pertanto, l'ente era stato condannato al risarcimento nonché al rimborso delle spese legali della controparte.
A seguito di tale verdetto, il fabbricato si riuniva in assemblea per approvare la ripartizione delle competenze professionali del proprio legale. Questi, infatti, doveva essere compensato, nonostante la causa avesse avuto uno sviluppo sfavorevole. Ebbene, in tale occasione, il consesso attribuiva anche alla condòmina vittoriosa e pro quota, gli oneri in questione.
Ne scaturiva, perciò, l'impugnazione dell'assemblea da parte della proprietaria de quo, esplicitamente, contraria alla descritta votazione.
In sede giudiziale, il condominio si costituiva ritualmente. L'ente si difendeva sostenendo che la decisione era stata, assolutamente, legittima. La quota attribuita all'attrice riguardava, infatti, gli altri appartamenti della medesima.
Insomma, si trattava degli immobili che non erano stati coinvolti nei danni provocati dal lastrico maltenuto e pertanto che erano stati del tutto estranei al procedimento giudiziale delle cui spese si discuteva.
Il Tribunale di Napoli, al termine dell'istruttoria, ha accolto la tesi difensiva del condominio e ha rigettato la domanda dell'attrice, confermando la validità del deliberato.
Impugnazione deliberato assemblea: quando è ammissibile?
In occasione della sentenza in commento, il Tribunale di Napoli valuta, innanzitutto, l'ammissibilità dell'impugnazione di un deliberato assembleare.
A questo proposito, l'ufficio campano, ha evidenziato che dagli atti di causa è emerso che l'attrice avesse votato in senso contrario rispetto alla contestata ripartizione delle spese legali condominiali. Si è trattato, perciò, di un presupposto che l'ha posta in condizione di contestare la validità della decisione in sede giudiziale.
Infatti, ai sensi di legge nonché in virtù della pacifica opinione giurisprudenziale, l'annullabilità di un'assemblea può essere invocata soltanto da chi è stato assente alla riunione. In alternativa, se è stato presente, deve aver espresso un voto contrario oppure essersi astenuto «la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all'assemblea nel corso della quale la delibera contestata è stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l'onere di provare tali circostanze (Corte Cass. sez. 2 ordinanza n. 5611 del 26/02/2019)».
Pertanto, se in corso di giudizio, l'attore dimostra la circostanza anzidetta, ad esempio producendo la copia del verbale assembleare, l'impugnazione sarà ammissibile.
Condominio soccombente: chi paga l'avvocato del fabbricato?
Normalmente, per decisione del magistrato, le spese di un procedimento gravano a carico del soccombente. Se si tratta di un condominio, inevitabilmente questi oneri saranno ripartiti tra tutti i proprietari, in proporzione al valore millesimale dei rispettivi immobili. Pertanto, con questo criterio, l'ente dovrà pagare sia il proprio legale che l'avvocato di chi ha vinto.
Può accadere, però, che la parte vittoriosa non sia un estraneo all'edificio ma un condòmino. Si pensi al caso in cui questi ha fatto causa al fabbricato per i danni subiti al proprio appartamento provocati dalla rottura di una condotta comune. In tale circostanza, chi paga il procuratore del condominio?
Secondo la Cassazione, dalla ripartizione delle spese dovrà essere escluso il condòmino vincitore. Una decisione assembleare in senso contrario sarebbe, infatti, invalida ed impugnabile «è invalida la deliberazione dell'assemblea che, all'esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino, disponga anche a carico di quest'ultimo, "pro quota", il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo, non trovando applicazione nella relativa ipotesi, nemmeno in via analogica, gli artt. 1132 e 1101 c.c. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 13885 del 18 giugno 2014)».
Nella vicenda in commento, invece, alla suddivisione dell'onorario dell'avvocato del condominio era stata chiamata a partecipare anche la singola proprietaria che aveva vinto la causa. Ciò in ragione dei due appartamenti che non erano stati coinvolti nell'azione legale.
Insomma, l'attrice vittoriosa doveva, comunque, contribuire, pro quota, poiché, in relazione agli appartamenti de quo, era parte del condominio. «Per tali ultime due unità immobiliari, escluse dal predetto giudizio, l'attrice, in quanto condomina, è tenuta a concorrere pro quota alle spese sostenute dal condominio, anche se trattasi di spese relative ad un processo dalla stessa incardinato».
Ecco spiegato il motivo della deliberazione assembleare ed ecco perché il Tribunale di Napoli l'ha ritenuta legittima e ha respinto l'impugnazione.
