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Il divieto di aprire un Bed e Breakfast non vale per gli eredi legittimi dell'appartamento in condominio
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Il divieto di aprire un Bed e Breakfast non vale per gli eredi legittimi dell'appartamento in condominio

Nulla la delibera che vieta la destinazione della casa ad attività ricettiva se nel regolamento contrattuale manca la trascrizione ad hoc nel registro immobiliare

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. I comproprietari di un immobile in condominio chiedevano all'assemblea di essere autorizzati ad esercitare in detto immobile attività di bed & breakfast.

L'assemblea negava l'autorizzazione invocando la clausola del regolamento condominiale contrattuale, che vieta attività ricettive in condominio.

I comproprietari impugnavano la delibera sostenendo che il divieto contenuto nel regolamento non era opponibile nei loro confronti, in quando non accettato espressamente dagli stessi al momento dell'acquisto della casa, ereditata mortis causa.

=> Trascrizione del regolamento condominiale: si devono osservare particolari prescrizioni?

=> Apertura di un breakfast in condominio: tutto dipende dal tipo di regolamento.

Divieti e limiti nel regolamento. Nel dirimere la controversia a favore degli attori, il Tribunale osserva anzitutto che le clausole regolamentari che limitanoi diritti dominicali dei singoli condomini sulleloro proprietà esclusive, per essere opponibili, devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale.

Si tratta, infatti, di vere e proprie clausole contrattuali che restringono i poteri e le facoltà sulle proprietà esclusive o comuni e che sono intese a creare vincoli anche per gli aventi causa delle parti originarie.

Servitù reciproche atipiche. Tali clausole non costituiscono obbligazioni propter rem (in tal caso risulterebbero nulle per violazione del numero chiuso delle obbligazioni reali) ma servitù reciproche atipiche, consistenti fra l'altro nell'assoggettare al peso della non modificabilità (della destinazione, nel caso in esame) tutti i piani o leporzioni di piano di proprietà esclusiva a vantaggio della altre proprietà immobiliari (Cass. civ. n. 21024/2016 e n. 6769/2018).

Accettazione con adesione. Dal rilievo che i limiti in esame devono essere ricompresi nell'ambito delle servitù consegue che, «per poter essere utilmente opponibili ed efficaci nei confronti dei nuovi acquirenti del bene è necessario (e sufficiente) che dette clausole e il regolamento che le prevede sia richiamati espressamente, con adesione, nell'atto di acquisto (o comunque il regolamento sia stato espressamente oggetto di approvazione per iscritto a mente dell'art. 1350 c.c., attesa la natura del diritto, da parte del soggetto cui è imputata la violazione)». Ed è questo ciò che, di solito, avviene nella prassi.

Trascrizione dei registri immobiliari. Cosa succede invece se il regolamento non è stato espressamente richiamato con adesione nel contratto di compravendita? In tal caso - risponde il giudice - per opporre l'efficacia delle clausole in esame ai nuovi acquirenti del bene sarà necessaria la trascrizione nel registri immobiliari.

Attenzione,però: «Non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario, ma è necessario che, nella relativa nota, sia fatta specifica menzione della servitù».

=> Trascrizione del regolamento di condominio

Opponibilità ai terzi. Infatti, «perché la trascrizione possa rispondere alsuo scopo di dare conoscenza ai terzi dell'avvenuta costituzione della servitù e necessario che la conoscenza possa essere acquisita attraverso il semplice esame dei registri immobiliari perché soltanto quelle parti della nota che menzionato la servitù sono rese pubbliche ed i terzi solo a queste debbono attenersi: la trascrizione di un atto di trasferimento della proprietà senza che sia fatta i essomenzione delle servitù contestualmente costitute a favore dell'immobile trasferito non conferisce a questa alcuna pubblicità e non la rende opponibile ai terzi successivi acquirenti del fondo servente, tranne nel caso in cui la servitù sia stata portata a loro conoscenza nei rispettivi atti di trasferimento (Cass. 5626/85 e Cass. 5158/03)».

La soluzione del caso. Nel caso in esame, non risulta che il regolamento e la clausola invocata dal Condominio siano stati espressamente oggetto di accettazione, al momento dell'acquisto, da parte degli attori (che, come detto, hanno acquistato l'immobile mortis causa quali eredi legittimi in forza di legge, donde non risultano avere, all'evidenza,espressamente approvato per iscritto il regolamento).

Precisa il Tribunale che è irrilevante che le abbia approvate o meno il loro dante causa(precedente proprietario) in quanto ciò che rileva è l'accettazione espressa da parte del condomino al quale la clausola e viene opposta.

Non risulta altresì provata l'esistenza di una nota di trascrizione del regolamento depositato in atti o, meglio, della clausola ivi contenuta con riguardo alla specifica costituzione della servitù invocata.

Da qui le conclusioni del giudice romano. Nessuna violazione del regolamento può essere imputata dal Condominio ai due comproprietari nel destinare il loro immobile ad attività di bed& breakfast

=> Efficacia del regolamento di condominio e modalità di opponibilità

Il principio espresso dal Tribunale di Roma, sentenza n. 2061 del 29 gennaio 2019. È inefficace la delibera assembleare che nega l'apertura del b&bnei confronti dei condomini che, in quanto eredi legittimi della casa, non hanno approvato per iscritto il regolamento condominiale contrattuale che vieta la destinazione dei locali ad attività ricettiva e se non risulta che nel registro immobiliare vi sia una nota di trascrizione ad hoc che menzioni il divieto, necessaria perché la limitazione del diritto di proprietà in esame costituisce una servitù reciproca atipica, cui va assicurato il necessario regime di pubblicità.

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma n. 2061 del 29 gennaio 2019

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