Anche in ambito condominiale vale il principio secondo cui il contratto concluso dal falsus procurator non è temporaneamente vincolante anche per gli pseudo-rappresentati (i condomini), fino all'esercizio di un diritto potestativo, da parte di questi, di sciogliersi dall'efficacia; piuttosto il contratt o sarebbe di per sé inefficace, salvo l'esercizio, da parte della collettività condominiale, del "diritto potestativo" di "imputarsi il contratto", realizzando, attraverso la ratifica, la condizione esterna di efficacia dello stesso, non quello di sciogliersi dal vincolo (Cass. civ., sez. un., 03/06/2015, n. 11377).
In altre parole la legge pare condizionare proprio l'operatività del contratto (la sua efficacia nei confronti del rappresentato) alla sussistenza della legittimazione rappresentativa in capo al rappresentante (e non, viceversa, considerare tale effetto prodotto ope legis, salvo il potere del falsamente rappresentato di opporsi all'operatività del contratto).
Ciò si dedurrebbe, tra l'altro, dalla stessa lettera dell'art. 1388 c.c., a norma della quale il contratto concluso dal rappresentante in nome del rappresentato "produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato solo se concluso nei limiti delle facoltà conferite al rappresentante".
Queste considerazioni sono molto utili per comprendere se l'apertura di credito bancario da parte dell'amministratore sia valida o meno nei confronti del condominio qualora l'iniziativa dell'amministratore non sia supportata da una decisione assembleare.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Rovigo nella sentenza n. 44 del 21 gennaio 2021.
Apertura di credito bancario e amministratore falsus procurator: la vicenda
Un amministratore di condominio, sulla base di una decisione dell'assemblea, apriva un conto corrente nell'interesse dei condomini. Nel verbale assembleare nessuna menzione veniva fatta circa ulteriori operazioni di finanziamento da compiere in nome e per conto del condominio. L'amministratore, però, procedeva all'apertura di una linea di credito.
Successivamente l'amministratore, senza comunicare nulla ai condomini, pagava, in qualità di garante, il debito del condominio derivante dal contratto di apertura di credito alla banca.
I condomini contestavano l'esistenza e l'efficacia nei loro confronti dell'asserito contratto di apertura di credito in conto corrente e sostituivano l'amministratore.
Conto corrente condominiale: le sentenze in materia
Quest'ultimo, però, proponeva ricorso per decreto ingiuntivo, deducendo di aver provveduto a pagare, ai sensi dell'articolo 1949 c.c., in qualità di garante, le somme richieste dalla banca creditrice.
Il condominio, opponendosi, eccepiva, ai sensi dell'articolo 1952 c.c., comma 2, l'inesistenza del debito principale per carenza di autorizzazione assembleare all'apertura del credito.
Nell'istruttoria, svolta in sede giudiziale, non risultava che all'epoca dell'apertura di credito fossero state assunte dall'assemblea del condominio delibere autorizzative dell'operazione di finanziamento.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione ai condomini.
Secondo il Tribunale, infatti, l'ex amministratore non ha fornito la prova del fatto che il condominio lo avesse autorizzato, oltre all'apertura di un conto corrente per il condominio, anche alla stipula di un contratto di apertura di credito; del resto, ad avviso dello stesso giudice, è irrilevante la condotta passiva tenuta dal condominio in epoca successiva all'asserita stipula del contratto, trattandosi di circostanze che non rilevano sul piano dell'origine del contratto e della sua effettiva conclusione.
Per il Tribunale, quindi, in mancanza di una delibera ad hoc, il contratto di apertura di credito stipulato dall'amministratore era inefficace nei confronti dei condomini, in ragione del fatto che l'amministratore non era legittimato alla detta operazione.
Ne consegue che la domanda di restituzione della somma versata alla banca nei confronti del condominio è risultata infondata; il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo ottenuto, condannando l'ex amministratore al pagamento delle spese legali.
Quindi: l'apertura di credito costituisce un atto di straordinaria amministrazione per il quale è necessaria la specifica autorizzazione dell'assemblea dei condomini. Se tale operazione bancaria viene effettuata da un soggetto che ha agito in nome e per conto del condominio - pur non essendo munito dei relativi poteri autorizzativi - il contratto di apertura di credito va ritenuto privo di effetti nei confronti del falso rappresentato; l'assenza di delibera regolarmente assunta volta alla sottoscrizione del contratto di esame porta con sé come conseguenza l'accoglimento della domanda volta alla declaratoria di inefficacia dell'apertura di credito nei confronti del condominio come atto compiuto da falsus procurator (Tribunale di Ravenna 31 gennaio 2020 n. 95); quindi la banca, che ha colpevolmente contratto col falsus procurator, nulla può pretendere nei confronti del condominio (App. Milano 21 agosto 2019 n. 3528).
