E’ cosa normalissima assistere alla trasformazione di un balcone in veranda. E’ cosa altrettanto usuale che una parte della terrazza a livello (o tutta) sia trasformati in ambiente chiuso.
In quest’ultimo caso oltre alle conseguenze di carattere penale (di cui ci occuperemo a breve) per reati edilizi, il condomino può vedersi contestata anche la violazione dell’art. 1127 c.c.
Secondo la giurisprudenza, infatti, la sopraelevazione di edificio condominiale deve essere intesa non solamente come costruzione oltre l'altezza originaria dell’edificio, ma come edificazione di uno o più nuovi piani o nuove costruzioni sopra l'ultimo piano dello stabile, poiché in tal caso la sopraelevazione comporta l'occupazione dell'area comune su cui sorge il fabbricato.
Torniamo alle questioni attinenti gli abusi edilizi.
In breve: il condomino che trasformi il balcone o la terrazza a livello in un locale chiuso senza le necessarie autorizzazioni amministrative commette il reato di abusivismo edilizio di cui all’art. 44 lett. b) d.p.r. n. 380/01 (così detto testo unico per l’edilizia).
Il Tribunale di Brindisi, con la sentenza 10 marzo 2011 n. 224, ci dà conferma di quest’affermazione. Cerchiamo di capirne meglio la portata. Ai sensi della norma appena citata:
Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:
b)l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 10328 a 103290 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione.
Si tratta di un reato contravvenzionale che prevede l’applicazione della pena nel caso di esecuzione di opere senza il permesso (di costruire) o in sua difformità. Il permesso di costruire è necessario per gli interventi di cui all’art. 10 del d.p.r. n. 380/01 (tra i quali vanno annoverati quelli che comportano la creazione di nuove superfici utili a mutare la destinazione d’uso).
Nel caso sottoposto all’attenzione del Tribunale di Brindisi un condomino aveva trasformato la propria terrazza in un vano destinato a cucina. Opera eseguita senza alcun permesso. E come tale, dice il giudice pugliese, sanzionabile a livello penale.
In particolare, si legge in sentenza, che “ si deve rilevare come integri il reato di cui all'art.44 lett.b) DPR 380/01 la copertura, in difetto di permesso di costruire, di mura perimetrali preesistenti laddove si venga a determinare la creazione di nuova superficie utile ed al fine di modificare la originaria destinazione d'uso.
E nel caso di specie non è confutabile il mutamento abusivo della destinazione d'uso da terrazzo a vano abitabile (nella specie, cucina, come comprovato dalla predisposizione di supporti in muratura per allocarvi elettrodomestici, v. rilievi fotografici in atti) attuato mediante la realizzazione della copertura lignea.
Inoltre, inconferente appare l'osservazione circa la natura del materiale impiegato per la realizzazione della copertura, asseritamente precario perché agevolmente rimovibile.
In proposito, difatti, la Suprema Corte ha reiteratamente sancito che "in materia edilizia ai fini del riscontro della precarietà e della relativa esclusione della modifica dell 'assetto del territorio, non sono rilevati le caratteristiche costruttive, i materiali impiegati, e l'agevole rimovibilità, ma le esigenze temporanee alle quali l'opera eventualmente assolva" (v. Cass. Sez. III n.22054/2009).
Ne consegue che nel caso in esame la stabilità della destinazione d'uso a vano abitabile (evinta obiettivamente dalle strutture murarie internamente realizzate) esclude recisamente qualunque natura temporanea e precaria dell' opera abusiva” (Trib. Brindisi n. 224/11)
