Nel condominio in cui abito si è rotto il citofono, così all'ultima assemblea hanno deciso non solamente di riparare il guasto (in realtà una “pezza” era stata comunque messa), ma di ammodernarlo, prevedendo il videocitofono e comunque il rifacimento dell'intera parte elettrica.
Il costo della manutenzione/sostituzione non è propriamente basso, ma ciò che mi chiedo è un'altra cosa. Io non sono il proprietario, ma l'inquilino.
Abito in questa casa da qualche anno e fino ad ora ho sempre pagato le spese delle manutenzioni ordinarie, ma questa non mi pare proprio essere di questo genere. Il proprietario, però, insiste nel dire che siccome lo utilizzerò io, il citofono, deve quanto meno pagare parte dell'intervento. Voi che ne dite?
Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e conduttore: per molti un vero rompicapo. Non sempre a torto, bisogna aggiungere.
Oneri accessori
Partiamo da questa locuzione: in moltissimi contratti e approfondimenti sulla materia, le spese condominiali sono annoverate nell'ambito dei così detti oneri accessori gravanti sul conduttore in ragione della stipula di un contratto di locazione. È indifferente al riguardo che si tratti di contratti di locazione ad uso abitativo o per utilizzo differente (commerciale, professionale, ecc.).
Oneri accessori, d'altra parte, li chiama la legge n. 392 del 1978 che all'art. 9 specifica che spetta al conduttore, salvo diverso accordo, pagare le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
La norma specifica altresì che se nell'edificio v'è il portiere, il costo del servizio grava per il 90% sull'affittuario, salvo minore percentuale pattuita tra le parti.
La norma contiene una elencazione esemplificativa o tassativa delle spese addossabili al conduttore? Stante la chiusura “altri servizi comuni” deve propendersi per la prima ipotesi.
Manutenzione ordinaria
Rispetto a questa tipologia d'intervento è bene specificare che vanno annoverati nel suo ambito tutti quegli interventi tesi a preservare il bene nella sua integrità e a ripristinare le piccole disfunzioni connesse al logorio connesso al normale utilizzo.
La sostituzione di una lampadina o di una parte dell'impianti di ascensore logorata dall'uso sono certamente interventi di manutenzione ordinaria, come tali da porre in capo al conduttore, in ragione di quanto specificato dal succitato art. 9 della legge n. 392/78.
È evidente che si potrebbe obiettare che le spese in capo al conduttore debbano essere quelle per l'uso, mentre la conservazione del bene debba gravare sempre sul proprietario (si veda sul concetto di conservazione/manutenzione Cass. n. 8292/00).
Così non è, sia in ragione di quanto disposto dall'art. 9 più volte citato e sia in considerazione del fatto che esistono costi cui sono sottesi interventi la cui natura manutentiva non può essere scissa dalla ragione medesima dell'intervento, ossia l'uso del bene.
Cosa si intende per manutenzione ordinaria in condominio
Sostituzione dell'impianto di citofono
Le riparazioni dell'impianto citofonico connesse all'uso sono certamente addebitabili al conduttore.
Non così quelle causate dalla vetustà dell'impianto: insomma se è necessario intervenire per sistemare il citofono non perché lo si è utilizzato molto, ma perché un componente è vecchio e causa il guasto, allora la spesa grava sul proprietario.
La vetustà causata dall'uso, ad avviso di chi scrive, può essere addebitata al conduttore solamente se l'uso del singolo inquilino è compatibile con il periodo d'invecchiamento da esso causato.
In questo contesto, tuttavia, un conto è la riparazione, altro la sostituzione. Questa rappresenta un intervento di miglioramento dell'impianto, in alcun modo addebitabile al conduttore.
Certo, le parti possono mettersi d'accordo per il concorso della spesa, nulla lo vieta, ma nessuna norma consente al proprietario di imporre all'inquilino il pagamento parziale o totale del rifacimento del citato impianto citofonico.
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- Detrazioni fiscali e videocitofono
