Essere in grado di qualificare correttamente un intervento edilizio è di fondamentale importanza pratica perché permette di determinare la disciplina del caso concreto, sia con riferimento al titolo abilitativo necessario sia per quanto riguarda le sanzioni da affrontare nel caso della violazione delle norme.
Si tratta di un'operazione interpretativa a volte complessa e che può dar adito anche a dubbi.
Ne discende che la rimozione delle fioriere da parte di un condominio da uno dei lati dell'edificio rientra nell'ambito dell'attività edilizia libera e, di conseguenza, sottoposto alla comunicazione di inizio lavori (CILA), la cui mancanza non può comportare la sanzione di cui all'art. 37 del Testo Unico Edilizia (SCIA).
Questo è il principio di diritto espresso dal TAR Lazio che con la sentenza n. 6098 del 24 maggio 2016 ha “graziato” il condominio da una salata sanzione perché la rimozione dal prospetto è un intervento di manutenzione straordinaria che non investe la struttura dell'edificio e pertanto rientra nell'edilizia libera.
I fatti di causa. Il condominio con ricorso impugnava la determinazione dirigenziale di Roma Capitale recante l'irrogazione di una sanzione pecuniaria di Euro 7.500,00 conseguente alla realizzazione di alcune opere.
In particolare la sanzione pecuniaria in questione era stata irrogata sul presupposto dell'avvenuta violazione dell'art. 37 del D.P.R. n. 380/2001, a seguito dell'accertamento dell'esecuzione della seguente opera edilizia: “rimozione fioriere, per una lunghezza di circa m. 25, lungo il prospetto dell'edificio, posta al piano primo rispetto a tale strada”.
Per tali ragioni, il condominio con il presente ricorso adiva il competente tribunale amministrativo per l'annullamento dell'atto impugnato.
L'interpretazione del condominio: la Comunicazione Inizio Lavori attività edilizia libera (CILA). A tal proposito l'art. 6 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico per l'Edilizia), comma 2 let. a) e comma 4, prevede che previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi: manutenzione straordinaria, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera a), l'interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all'amministrazione comunale una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.
Premesso ciò, quindi, l'attività di edilizia libera non richiede da parte di chi la realizza l'ottenimento di particolari titoli abilitativi. Si tratta di interventi light come interventi di manutenzione quale può essere la tinteggiatura o attività di movimento terra e serre mobili che non presentino strutture in muratura.
Sempre nell'ambito dell'attività di edilizia libera rientrano anche tutti gli interventi per l'eliminazione delle barriere architettoniche (purché tali lavori non vadano ad alterare la sagoma esterna dell'edificio sul quale sono realizzati).
Rimane inteso, ovviamente, che qualsiasi intervento rientrante nel campo dell'attività di edilizia libera debba rispettare i piani urbanistici vigenti e le prescrizioni minime di sicurezza che influenzano l'attività edilizia (norme antisismiche, norme antincendio, norme sanitarie, norme sul risparmio energetico, ecc.).
L'interpretazione del Comune di Roma: l'assenza della Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). La Scia è un titolo edilizio, al pari della Dia e del permesso di costruire, che si forma solo se sussistono tutte le condizioni e i requisiti previsti dalla normativa vigente.
Nella Scia, in particolare, la verifica di tutte queste condizioni viene, dalla legge, completamente delegata al privato, che attesta ed autocertifica, sotto la sua responsabilità, con il supporto del tecnico di fiducia, l'esistenza dei presupposti e dei requisiti di legge per la realizzazione dell'intervento.
Il cittadino può allegare alla Scia la documentazione necessaria, ovvero può richiedere, in via preliminare o al momento della presentazione, che i pareri e gli atti di assenso siano acquisiti direttamente dall'Amministrazione comunale (Sportello Unico); in tal caso può iniziare i lavori solo dopo aver ricevuto, da parte dello Sportello Unico, la comunicazione dell'avvenuta acquisizione di tali atti di assenso (come previsto dall'art. 23-bis del DPR 380 del 2001).
L'Amministrazione comunale, nel termine di 30 giorni dalla presentazione, può effettuare verifiche e controlli ed eventualmente emettere un provvedimento di divieto di prosecuzione dell'attività.
Alle violazioni edilizie realizzate in assenza o in difformità dalla SCIA si applica il regime sanzionatorio previsto dall'art. 37 del DPR 380/2001: sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.
Le fioriere dei balconi in cemento armato non devono essere considerate parti comuni
Il ragionamento del TAR Lazio e la corretta qualificazione di un intervento edilizio. I giudici del tribunale amministrativo laziale hanno dato ragione al condominio, affermando che l'intervento in questione (rimozione delle fioriere) deve qualificarsi come manutenzione straordinaria che non riguarda parti strutturali dell'edificio, quindi assoggettata al regime dell'edilizia libera previa presentazione di una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).
Le fioriere dei balconi in cemento armato non devono essere considerate parti comuni
