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Nullità delle delibere condominiali e poteri del giudice
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Nullità delle delibere condominiali e poteri del giudice

I poteri del giudice in caso di nullità delle delibere condominiali

Avv. Alessandro Gallucci  

Quali sono i poteri del giudice adito in una controversia condominiale rispetto ad eventuali profili di nullità delle delibere condominiali non espressamente impugnate?

Detta diversamente: qualora una delibera dovesse essere considerata nulla, il giudice investito di una controversia condominiale potrebbe rilevare tale nullità anche se non espressamente contestata?

Questa, nella sostanza, la domanda cui la Suprema Corte di Cassazione è stata chiamata a dare risposta con la sentenza n. 12582, depositata in cancelleria il 17 giugno 2015.

Il caso. Alcuni condòmini promuovevano una causa contro una società alberghiera che, a loro modo di vedere, realizzando delle opere di ampliamento aveva recato pregiudizio alla sicurezza dell'edificio nonché alterato il decoro dello stabile in spregio a quanto preveduto dal regolamento condominiale che vietava qualunque modificazione dell'estetica dell'edificio.

La controversia – passata attraverso una fase cautelare al termine della quale era stata disposta la sospensione dei lavori – è arrivata davanti ai giudici della Suprema Corte di Cassazione dopo che la Corte di Appello aveva condannato la suddetta società alla rimozione delle opere.

Motivo: sebbene le stesse non fossero lesive della stabilità del palazzo erano comunque illegittime perché contrastanti con il regolamento condominiale che vietava ogni modificazione dell'estetica del palazzo.

Tra i vari motivi di ricorso in Cassazione, uno fra questi era incentrato su un profilo che, secondo la società ricorrente, rendeva la sentenza impugnata illegittima per violazione dell'art. 112 c.p.c.

Questa norma specifica che “il giudice deve pronunciare su tutta la domanda e non oltre i limiti di essa; e non può pronunciare d'ufficio su eccezioni, che possono essere proposte soltanto dalle parti”.

Si tratta del così detto principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Se si domanda il risarcimento del danno il giudice deve pronunciarsi su ciò e non su altro.

Nel caso di specie la società alberghiera si lamentava del fatto che la Corte d'appello avesse accertato la nullità della delibera autorizzativa dei lavori di ampliamento dell'albergo senza che tale decisione assembleare fosse stata oggetto d'impugnazione.

Come dire: siccome i lavori sono stati assentiti dall'assemblea e siccome i condòmini li hanno contestati senza impugnare la delibera autorizzativa, allora il giudice è andato oltre i propri poteri poiché li ha dichiarati illegittimi fondando tale convincimento su una dichiarazione (la nullità della delibera) che non poteva essere fatta in quanto non richiesta.

La Corte di Cassazione non ha accolto questa tesi. Gli ermellini, ribadendo il proprio consolidato orientamento in materia, hanno affermato che “in relazione alle delibere assembleari trova applicazione il principio dettato in materia di contratti dall'art. 1421 c.c., secondo cui è attributo al giudice il potere di rilevarne d'ufficio la nullità (tra le tante v. Cass. 27-6-2005 n. 13732; Cass. 15-1-2007 n. 740; Cass. 2-3-2007 n. 4973)”.

Nella specie – proseguono i giudici di piazza Cavour – “avendo la convenuta eccepito la decadenza degli attori dal potere d'impugnare la delibera condominiale che aveva autorizzato la società (…) ad eseguire le opere in questione, ben poteva il giudice di merito rilevare d'ufficio la nullità di tale delibera, non soggetta ai termini di impugnazione previsti dall'art. 1137 c.c.”.

Come dire: la delibera faceva comunque parte degli atti del giudizio ed era anche stata oggetto di valutazione da parte della società alberghiera. Siccome la nullità di un atto, in ragione dei principi generali dettati in materia contrattuale, non è tra quelle eccezioni rilevabili solamente su istanza di parte, è stata legittima la decisione dei giudici di appello di minare la legittimità dell'ampliamento partendo dal suo fondamento, ossia da un atto nullo perché contrastante con una disposizione del regolamento condominiale (in tal caso contrattuale).

=> Cosa succede quando si abbandona la riunione prima della sua fine.

=> Speciale focus sull'impugnazione delle delibere condominiali

Scarica Cass. 17 giugno 2015 n. 12582

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