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Quando possono qualificarsi nulle le delibere condominiali?
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Quando possono qualificarsi nulle le delibere condominiali?

Le cause di nullità delle delibere condominiali

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

E' nulla la delibera dell'assemblea condominiale qualora sia priva degli elementi essenziali ovvero se presenti un oggetto impossibile o illecito o esorbitante dalle attribuzioni dell'assemblea.

Le delibere sono altresì nulle qualora provvedano su materie non rientranti nella competenza dell'assemblea condominiale, o incidano sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.

E' quanto stabilito dal Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 18702 del 18 settembre 2013, ha accolto l'impugnazione presentata dal proprietario di un appartamento in condominio, concesso in locazione, avverso la delibera che poneva a suo carico le spese del giudizio, reso indispensabile per superare la condotta ostruzionistica dell'inquilino.

Il caso. Il Condominio, in persone dell'amministratore, otteneva un provvedimento cautelare urgente avverso il conduttore di un appartamento sito nel condominio, il quale, con il suo comportamento, impediva i lavori di rifacimento del terrazzo esclusivo con funzioni di lastrico solare.

Questi ultimi, successivamente, impugnavano la delibera condominiale, la quale poneva a loro carico delle spese legali sostenute per la condotta ostruzionistica del conduttore, chiedendo che il giudice ne accertasse la nullità insanabile ed assoluta.

Nelle more del giudizio, l'assemblea approvava una nuova delibera con contenuto identico a quello della delibera impugnata. (Nulle le delibere di modifica dei criteri di ripartizione delle spese adottate senza il consenso di tutti)

La decisione del Tribunale capitolino. Il Tribunale romano ha dichiarato nulla la delibera in quanto avente oggetto impossibile e/o illecito. Il Giudice ha rilevato, infatti, come non rientri certamente nella competenza dell'assemblea addebitare ad un condomino spese astrattamente rese necessarie per il comportamento ostruzionistico di un terzo, anche qualora esso sia il conduttore dell'appartamento.

È irrilevante la sopravvenuta conferma, nelle more del giudizio, del contenuto della delibera impugnata da parte dell'assemblea condominiale, in quanto - osserva il Tribunale - l'assemblea non aveva prima e non aveva nemmeno successivamente il potere di deliberare, né di ratificare, contenuti eccedenti le proprie competenze.

Quando la delibera è nulla?. La sentenza annotata si pone in linea con la giurisprudenza di merito (ex multis: Trib. Padova, 8.2.2013, Trib.

Nocera Inferiore, 23.1.2013), nonché con i precedenti arresti della Corte di Cassazione, che si è espressa sull'argomento anche a Sezioni Unite (sentenza n. 4806 del 2005).

In tale occasione, in particolare, gli Ermellini chiarirono le cause di nullità delle delibere condominiali, sancendo che debbano qualificarsi nulle:

  • le delibere prive degli elementi essenziali;
  • le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
  • le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
  • le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

In relazione invece agli altri vizi che possono inficiare la validità delle delibere, si deve invocare l'annullabilità (es. regolare costituzione dell'assemblea, delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale).

La distinzione tra nullità e annullabilità assume notevole rilevanza pratica, atteso che le delibere annullabili devono essere impugnate necessariamente entro il termine perentorio di 30 giorni, previsto dall'art. 1138 c.c., mentre i vizi che comportano la nullità della delibera possono essere fatti valere senza limiti di tempo.

Nel caso de quo, il Tribunale ha pienamente attuato quanto affermato dalle Sezioni Unite, non rientrando certo nella competenza dell'assemblea condominiale addebitare ad un condomino spese, astrattamente rese necessarie per la condotta ostruzionistica di un terzo, sia esso il conduttore del medesimo, annullando quindi quanto deliberato in quanto avente un oggetto impossibile e/o illecito. (Novità sulle modalità d'impugnazione delle delibere condominali.)

Cerca: delibere delibera dell'assemblea

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