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Sono legittime le clausole del regolamento contrattuale di esonero delle spese condominiali
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Sono legittime le clausole del regolamento contrattuale di esonero delle spese condominiali

Regolamento contrattuale. Legittima l'esenzione totale o parziale per i condòmini dall'obbligo di partecipare alle spese

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo - Foro di Lecce  

Deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condòmini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condòmini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime.

Questo il principio di diritto applicato dal Tribunale di Lecce con la sentenza n. 2077 del 26 aprile 2016. Secondo il giudice salentino, la clausola del regolamento condominiale che esenta dal pagamento delle spese di manutenzione ordinaria in favore dei proprietari degli immobili invenduti e non utilizzati, approvata con il consenso di tutti i condòmini, è legittima in quanto attuativa dell'art. 1123 c.c.

Tale ultima disposizione, nell'enunciare il principio generale della ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà, consente ai condòmini di derogare detto principio senza alcun limite, per cui è legittima la convenzione che regolamenti il regime delle spese in modo diverso o che preveda esoneri delle spese a favore di alcuni condòmini.

I fatti di causa. Un condòmino impugnava la delibera condominiale con la quale erano stati modificati e annullati alcuni articoli del regolamento condominiale, eccependo che la predetta modifica era avvenuta a maggioranza, e non all'unanimità, trattandosi di regolamento contrattuale.

Contestava altresì l'irregolarità della convocazione e l'illegittimità della votazione in blocco e non per articoli separati.

Il Tribunale di Lecce ha accolto la domanda ritenendo la delibera impugnata illegittima sotto diversi profili.

Preliminarmente, il giudice evidenzia che le clausole del regolamento predisposto dall'originario costruttore ed allegato agli atti di vendita (come nel caso di specie) vincolano chi acquista le singole unità immobiliari successivamente alla sua predisposizione, purché esso sia richiamato ad approvato nei singoli atti di proprietà, in modo da far parte "per relationem" del loro contenuto (Cassazione civile, sentenza 19.9.2014 n. 19798).

=> Violazione del regolamento condominiale contrattuale e competenza del Giudice di Pace

Distinzione tra clausole contrattuali e non contrattuali. Con riferimento al contenuto del regolamento condominiale, le clausole che limitano i diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili solo con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta (Cass. 5626/2002; Cass. 24146/2004; Cass. 17694/2007).

Al contrario, le disposizioni del regolamento di condominio che disciplinano l'uso delle parti comuni non hanno natura contrattuale e, conseguentemente, sono modificabili a maggioranza (Cass. n. 9681/2014).Più in generale, la giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono che possono definirsi contrattuali quei regolamenti in cui siano contenute clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo, ecc.) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili, ecc.), ovvero clausole che attribuiscono ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto agli altri (Cass. n. 208/1985; Cass. 3733/1987; Cass. n. 854/1997).

=> Modifica del regolamento contrattuale e adempimenti connessi

La differenza fondamentale tra regolamenti contrattuali e non contrattuali riguarda dunque il contenuto. Occorre cioè verificare se il contenuto delle singole clausole rientri tra le materie normativamente predeterminate dall'art. 1138 c.c. o se, invece, riguardi materie diverse, inerenti al diritto di proprietà esclusiva e ai diritti sulle parti comuni.

Dunque, nello stesso regolamento si potranno avere clausole del primo tipo, di natura assembleare e, dunque, approvate e modificate dall'assemblea a maggioranza; oppure clausole del secondo tipo, di natura contrattuale e fondato sul consenso unanime tra tutti i partecipanti del condominio.

Devono considerarsi di natura contrattuale, ad esempio, il divieto assoluto di sciorinare i panni, il divieto di sosta sugli spazi comuni, il divieto di lavaggio degli automezzi negli spazi comuni, e, in genere, tutte quelle clausole che pongono limitazioni all'uso della cosa comune, che pertanto, vanno modificate con il consenso di tutti i condomini.

Nel caso in esame, ha natura contrattuale anche la clausola di esonero delle spese di manutenzione ordinaria in favore dei proprietari degli immobili invenduti e non utilizzati, contenuta nell'art. 32 del regolamento del condominio in questione.

Tale disposizione attua quanto previsto dall'art. 1123 c.c., secondo cui il principio della ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà può essere derogato da apposita convenzione, che può prevedere anche esoneri totali o parziali a favore di alcuni condòmini.

Secondo il Tribunale di Lecce, in particolare, la disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell'autonomia contrattuale enunciato dall'art. 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condòmini.

=> Il regolamento contrattuale è vincolante anche se le clausole non sono trascritte nel rogito

La stessa giurisprudenza della Cassazione, come detto, è pacifica nel ritenere che: "l'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non ponga alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condòmini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condòmini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime".

Il tribunale leccese ha dunque annullato la delibera impugnata, peraltro illegittima anche per aver previsto una "votazione in blocco" di modifica/annullamento di più disposizione del regolamento contrattuale per nulla connesse tra di loro.

In tal modo, "il condomino non è stato messo nelle condizioni di scegliere quale modifica approvare, ma di accettare unitariamente la proposta relativa a più punti sol perché interessato all'approvazione di uno solo di essi".

Scarica Tribunale di Lecce n. 2077 del 26 aprile 2016

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