Se l'atto di acquisto di un appartamento fa riferimento al regolamento condominiale di natura contrattuale, che quindi si considera accettato dall'acquirente, le clausole dello stesso che impongono divieti devono essere espressamente trascritte dal rogito per essere opponibili all'acquirente oppure no?
La Corte d'Appello di Milano, affrontando tale problematica, ha stabilito che quando le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale impongono limitazioni chiare e specifiche ai singoli condomini (divieto di apportare modifiche alle singole proprietà), ed al regolamento rinvia l'atto di acquisto, tali clausole sono opponibili all'acquirente che è obbligato a rispettarle.
Alcuni condomini citano in giudizio l'acquirente di un appartamento chiedendo l'abbattimento di un lucernaio e di una tettoia realizzati dal convenuto violando il divieto di apportare modifiche alle singole proprietà esclusive previste dal regolamento condominiale di natura contrattuale. (sulle differenze fra regolamento di natura condominiale e di natura assembleare vedasi:
=> Come bisogna trascrivere il regolamento di condominio)
L'acquirente dell'appartamento (convenuto) sostiene di non aver violato alcuna clausola in quanto l'atto di acquisto dell'immobile non faceva alcuno esplicito riferimento a tale divieto che, pertanto, non poteva essergli opposto.
La sentenza d primo grado, però, si conclude con l'accoglimento delle richieste degli attori stabilendo che se nell'atto di acquisto di un immobile si fa espresso riferimento al regolamento di condominio: le clausole dello stesso si presumono accettate dall'acquirente ed opponibili nei suoi confronti. (Sull'effetto vincolante delle clausole di natura contrattuale e sulle differenze con le clausole regolamentari si segnala: Cass. civ. Sez. Unite, 30-12-1999, n. 943)
L'acquirente non condivide tale interpretazione e ricorre in appello.
La Corte d'appello di Milano conferma la sentenza di primo grado respingendo l'appello dell'acquirente che considera non opponibili nei suoi confronti le clausole previste dal regolamento condominiale, che impongono il divieto di apportare modifiche alle proprietà esclusive, poiché non trascritte nell'atto di acquisto.
Discostandosi dalla tesi sostenuta dall'appellante i giudici di secondo grado hanno puntualizzato che il semplice richiamo al regolamento di condominio contenuto nell'atto di acquisto rappresenta circostanza idonea a rendere opponibile all'appellante il divieto di apportare modifiche all'appartamento acquistato.
Sul punto, infatti, la decisione di merito in commento si riporta all'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto” (Cass. civ. Sez. II, 31-07-2009, n. 17886)
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Fra l'altro, inoltre, la Corte d'appello ha accertato che fra i patti intercorsi fra le parti nel contratto di compravendita compariva il seguente “la parte acquirente si obbliga ad osservare il regolamento di condominio che dichiara di conoscere”.
Tale specifico accordo intercorso fra le parti, quindi, non lascia alcun dubbio in merito al fatto che l'acquirente si è impegnato a rispettare le previsioni del regolamento condominiale e pertanto i giudici di secondo grado non hanno potuto far altro che condividere l'interpretazione della sentenza di primo grado confermandola.
Non ha trovato, invece, alcuno spazio la tesi sostenuta dall'acquirente secondo il quale la mancata trascrizione nell'atto di acquisto dell'appartamento della clausola del regolamento condominiale, che stabiliva il divieto di apportare modifiche alle singole proprietà, rendeva questa non opponibile nei suoi confronti.
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