Modiche al regolamento contrattuale, che cosa fare per apportarle correttamente?
Rispondiamo al quesito di un nostro lettore:
“Regolamento condominiale contrattuale debitamente trascritto in quanto contenente alcune servitù reciproche tra le unità immobiliari. L'assemblea decide di modificare alcune norme di natura regolamentare (aumento giorni liberi convocazione assemblea, ecc.). Che cosa fare dopo la deliberazione per rendere effettive le modifiche delle clausole?”
Partiamo dalla definizione di regolamento condominiale contrattuale: questo è quell'atto approvato da tutti i condòmini:
a) al momento della vendita da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio, allegandolo agli atti d'acquisto;
b) in un momento successivo con sottoscrizione da parte i tutti i condòmini.
In quanto equiparabile ad un contratto, il regolamento così approvato può contenere restrizioni dei diritti ed delle facoltà dei singoli condòmini rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, nonché alle parti comuni.
Così, ad esempio, nel regolamento contrattuale possono essere inclusi divieti d'uso, servitù attive e passive, ecc. ecc. In ogni caso, come ci ricordano l'art. 1138, quarto comma, c.c. e l'art. 72 disp. att. c.c. nessun regolamento, nemmeno quello contrattuale può derogare ad alcune norme, ivi elencate. Esempio: nessun regolamento può prevedere deroghe ai quorum costitutivi e deliberativi.
Qualora nel regolamento contrattuale siano contenute norme tese a istituire, modificare o estinguere diritti tra quelli indicati dall'art. 2643 c.c., allora il regolamento dev'essere trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari al fine di essere opponibile a terzi.
Si badi: la trascrizione non rende è elemento essenziale per l'istituzione/estinzione/modificazione del diritto reale, ma rappresenta la condizione necessaria per considerarlo opponibile, ossia conoscibile a terzi, cioè a parti che non sono legate dal quel contratto.
In altre parole: se il diritto reale contenuto nel regolamento contrattuale e trascritto, tale adempimento lo rende conoscibile a tutti, ivi compresi i futuri condòmini, sicché nei successivi atti di compravendita non sarà necessaria una espressa menzione di quel diritto.
Ogni modifica alle norme contrattuali contenute nei regolamenti deve essere approvata con il consenso di tutti i condòmini e se riguardanti diritti reali di cui all'art. 2643 c.c. dev'essere anche trascritta ai fini dell'opponibilità. La mancata trascrizione inficia la validità del patto modificativo del diritto reale se non espressamente menzionato o richiamato nei successivi atti di compravendita.
Come sappiamo nei regolamenti contrattuali sono sempre inserite norme volte a regolamentare il funzionamento del condominio.
Come hanno precisato le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione “è stata da tempo abbandonata l'opinione secondo cui sarebbero di natura contrattuale, quale che sia il contenuto delle loro clausole, i regolamenti di condominio predisposti dall'originario proprietario dell'edificio e allegati ai contratti d'acquisto delle singole unità immobiliari, nonché i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia (v. sent. nn. 2275 del 1968,882 del 1970).
La giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono, invece, che, a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc...) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri (sent.nn. 208 del 1985,3733 del 1987,854 del 1997).
Quindi il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili” (Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).
Naturale conseguenza di ciò è che le clausole aventi natura regolamentare possono essere modificate con le maggioranze previste dall'art. 1138 c.c.
Per queste modifiche, che non incidono su diritti dei singoli e non creano/modificano/istituiscono diritti reali, è sufficiente, quindi, l'annotazione nel regolamento tenuto dall'amministratore, senza necessità di trascrizione (che dovrebbe addirittura essere respinta dal conservatore dei pubblici registri).
D'altra parte, come specifica l'art. 1107 c.c. (applicabile anche al condominio in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. il regolamento “ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti” (art. 1107, secondo comma. c.c.).
La revisione del regolamento di condominio
Regolamento di condominio e clausole vessatorie, istruzioni per l'uso
