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Se il regolamento contrattuale vieta di adibire l'appartamento a studio fotografico si può rivolgere al giudice di pace?
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Se il regolamento contrattuale vieta di adibire l'appartamento a studio fotografico si può rivolgere al giudice di pace?

Violazione del regolamento condominiale contrattuale e competenza del Giudice di Pace

Avv. Alessandro Gallucci  

Se un regolamento condominiale contrattuale vieta un particolare uso di un'unità immobiliare ubicata in condominio, il condomino che intenda ottenerne il rispetto può farlo rivolgendosi al Giudice di Pace?

Questa, in sostanza, la domanda cui ha fornito risposta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 23287, depositata in cancelleria il 31 ottobre 2014.

Il caso. In condomino adibiva parte della sua abitazione a studio fotografico. Il regolamento condominiale contrattuale imponeva ai condomini di "mantenere la destinazione d'uso del fabbricato quale zona residenziale". In considerazione di ciò un altro comproprietario faceva causa al fotografo per ottenere la cessazione della violazione della norma regolamentare ed il risarcimento del danno.

La causa veniva incardinata davanti al Giudice di Pace che, nonostante le obiezioni del convenuto si riteneva competente a deciderla, sancendo l'illegittimo uso da parte del fotografo. La sentenza veniva confermato in appello anche in relazione alla contestata competenza a decidere da parte del giudice di prime cure. Da qui l'epilogo della controversia davanti ai giudici di legittimità.

La controversia, quindi, più che sul rispetto del regolamento condominiale contrattuale s'è basata sulla competenza del giudice chiamato a decidere sulla sua osservanza.

Ad ogni buon conto, giacché le questioni processuali non cancellano la sostanza, è bene dire che i giudici chiamati a decidere sull'osservanza del regolamento condominiale avevano fatto giusta applicazione di quel principio a mente del quale "in materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte" (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).

Nel caso di specie l'attività di fotografo, nei gradi di merito, è stata ritenuta incompatibile con l'obbligo previsto dal regolamento condominiale contrattuale di mantenere la destinazione d'uso dell'immobile quale zona residenziale.

Gli ermellini, tuttavia, non hanno valutato la legittimità di questa presa di posizione, ma la possibilità del giudice che s'era pronunciato in tal modo di farlo; e secondo loro non era possibile.

Motivo?

Si legge in sentenza che la limitazione “all'esercizio del diritto di un condomino sulla sua proprietà esclusiva derivanti da una clausola regolamentare, non rientra tra le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi del condominio, di competenza del Giudice di Pace, che sono sia quelle che riguardano le riduzioni o limitazioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle cose comuni, sia quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione in proporzione delle rispettive quote (Cass. Ord. 18-2-2008 n. 3937)” (Cass. 31 ottobre 2014 n. 23287).

=> Parcheggiare un camion nel cortile condominiale. Chi decide?

Scarica Cass. 31 ottobre 2014 n. 23287

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