L'amministratore di condominio non può dare incarico ad un professionista (nella fattispecie avvocato) per la elaborazione di un contratto che disciplini i rapporti tra il condominio e l'impresa in occasione di lavori di straordinaria manutenzione a farsi al condominio
È quanto ha stabilito la quinta sezione civile della Corte di Cassazione con ordinanza del 17 agosto 2017, n. 20136, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso dalla Corte d'appello di Palermo.
Quando viene stipulato un contratto d'appalto sulla base di una delibera nulla.
Il caso - La sentenza in commento prende le mosse dal ricorso presentato da un avvocato contro la revoca di un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di un Condominio su domanda dello stesso avvocato, per l'importo di euro 10.098,71, a titolo di compenso per l'attività professionale consistente nella stesura di un contratto di appalto relativo alla manutenzione straordinaria dell'edificio.In particolare, l'amministratore del condominio, a seguito di ordinanza del Comune di Palermo del 2003, che aveva intimato al Condominio l'esecuzione di lavori urgenti di rifacimento dei prospetti, aveva affidato ad un'impresa edile la ristrutturazione dell'intero edificio, nonché l'incarico all'avvocato ricorrente di predisporre il contratto, senza però premunirsi della necessaria approvazione assembleare ex art. 1135 c.c.
Così facendo, secondo i giudici d'appello, l'amministratore aveva esorbitato dalle sue attribuzioni.Né, afferma la sentenza impugnata, l'assemblea aveva poi ratificato tali attività dell'amministratore; anzi, dopo aver sostituito l'iniziale amministratore, i condomini avevano richiesto al nuovo amministratore di rimodulare il contratto con l'appaltatore.
La Cassazione, chiamata a pronunciarsi, ha confermato la sentenza impugnata.
Quando viene stipulato un contratto d'appalto sulla base di una delibera nulla.
Legittimazione ad agire - In ordine alla presunta carenza di legittimazione processuale del nuovo amministratore, la suprema Corte ha chiarito che l'amministratore di condominio (in questo caso quello nuovo nominato), senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonché impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell'ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto, come nella specie, il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di un'obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l'esercizio dei servizi condominiali (Cass. civ. 3.8.2016, n. 16260).
L'autorizzazione assembleare per gli interventi straordinari - Quanto al secondo motivo, è pacifico che occorra l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c., per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale.
Si tratta di princìpi più volte confermati dalla giurisprudenza di legittimità, da ultimo con sentenze 21.2.2017, n. 4430 e 25.5.2016, n. 10865).
La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.
Non rientra tra i compiti dell'amministratore di condominio neppure il conferimento ad un professionista legale dell'incarico di assistenza nella redazione del contratto di appalto per la manutenzione straordinaria dell'edificio, dovendosi intendere tale facoltà riservata all'assemblea dei condomini, organo cui è demandato dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. il potere di disporre le spese necessarie ad assumere obbligazioni in materia.
Da qui le conclusioni degli Ermellini. Ove siano mancate la preventiva approvazione o la successiva ratifica della spesa inerente tale incarico professionale da parte dell'assemblea, a norma degli artt. 1135, comma 1, n. 4, e 1136, comma 4, c.c., l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore non è sufficiente a fondare l'obbligo di contribuzione dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza nella fattispecie considerata dall'art. 1135, ult. comma, c.c. (Cass. civ. 2.2.2017, n. 2807).
Peraltro, rileva ancora la Corte di Cassazione, il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative ad opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio.
Infatti, i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., che appunto limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione, riservando all'assemblea le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cass. civ.,7.5.1987, n. 4232).
Né il terzo, che abbia operato su incarico dell'amministratore, può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza.Tanto meno può essere oggetto del sindacato di legittimità l'accertamento del carattere urgente dei lavori straordinari, in modo da sovvertire il diverso apprezzamento di fatto che sia stato compiuto, in base alle prerogative ad essi spettanti, dai giudici del merito.
Avv. Giuseppe Nuzzo - giu.nuzzo@alice.it
