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La pulizia dell'edificio condominiale: lavoro dipendente oppure contratto d'appalto?
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La pulizia dell'edificio condominiale: lavoro dipendente oppure contratto d'appalto?

Il contratto di pulizia di un condominio. Alcune riflessioni in merito alla fattispecie contrattuale.

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Per quanto attiene alla disciplina contrattuale, il contratto di pulizia di un condominio può essere considerato un contratto di appalto (prestazione di un servizio reso attraverso un'attività organizzata e dietro la corresponsione di un prezzo, art. 1655 c.c.), o un contratto di prestazione di servizi, ossia con lavoro prevalentemente proprio e prevalente su quello di altre persone e macchinari.

Per distinguere i due contratti, la Corte di Cassazione ha precisato che "il contratto d'appalto ed il contratto d'opera si differenziano per il fatto che nel primo l'esecuzione dell'opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa cui l'obbligato è preposto, mentre nel secondo con il prevalente lavoro di quest'ultimo, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo organizzativo della piccola impresa" (Cass. 21 maggio 2010 n. 12519).

Premesso ciò, il rapporto di lavoro prestato alle dipendenze di una collettività di condomini o coinquilini di un medesimo stabile diviso in appartamenti o unità immobiliari non rientra nel rapporto domestico (in tal senso Cass. civ. n.1235/1979).

Generalmente le mansioni di pulizia delle parti comuni e giardinaggio vengono date in appalto a ditte o persone che hanno una propria partita IVA per non dissimulare un rapporto di lavoro subordinato.

In ogni caso l'assunzione del lavoratore rientra nelle attribuzioni proprie dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 cod. civ.

La delibera potrebbe pertanto essere intesa come integrante la costituzione di un vincolo contrattuale (d'opera, ex art. 2222 cod. civ.) tra il condominio e l'inquilino, senza alcun vincolo di subordinazione.

=> Come deliberare la revoca dell'incarico all'impresa di pulizia?

Sull'argomento in esame si è espresso recentemente la Cass. Civile Sez.

Lavoro civ., sent. 19.5.2016, n. 10347 in merito all'esatta qualificazione giuridica di un rapporto di lavoro.

Nel caso in esame, la corte ha precisato che: "nel primo periodo tra Tizia e la Cooperativa originaria proprietaria dell'edificio prima della costituzione del condominio, era qualificabile un rapporto di appalto (mancava la prova della subordinazione, non risultando un vincolo di orario di lavoro, un assoggettamento ad eterodirezione della prestazione lavorativa né una sua infungibilità soggettiva atteso che la ricorrente veniva a volte coadiuvata dal marito e dai figli); nel secondo periodo Tra Tizia e il costituito condominio, era possibile qualificare il rapporto come subordinazione (erano presenti tutti gli indici di assoggettamento)".

Alla luce delle considerazioni svolte fino a questo punto, quindi, il servizio di pulizia, come qualsiasi altro servizio condominiale, ben potrebbe essere regolato dal Regolamento di condominio, che non può essere in contrasto con le leggi nazionali. Pertanto esistono soltanto due soluzioni al problema:

-Il condominio assume un lavoratore con regolare apertura di posizione INPS ed INAIL su cui verserà mensilmente ed annualmente quanto dovuto in base allo stipendio che corrisponderà al lavoratore rapportato alle ore lavorate in base al contratto nazionale di lavoro per dipendenti da proprietari di fabbricati.

-Il condominio affida il servizio di pulizia in appalto ad una ditta abilitata all'uopo, e dovrà accertare che i dipendenti della stessa siano regolarmente iscritti agli enti previdenziali, e paga mensilmente le fatture che la stessa ditta emetterà per detto servizio.

=> L'assemblea può obbligarmi a pulire le scale a turno?

Il servizio di pulizia può essere imposto dall'assemblea ad un condomino?

Innanzitutto, va premesso che in materia di condominio negli edifici, all'assemblea è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio sostituto.

Nel caso venga assunta una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere (Tribunale Padova, Sezione I, 10 maggio 2012 - Cass. Civile n. 16485 del 22.11.2002).

Difatti tale delibera, deve, in ogni caso, ritenersi comunque viziata poiché è indebita ogni imposizione a carico del singolo condomino di prestazioni personali, oneri e responsabilità che non gli competono, essendo l'oggetto della delibera estraneo rispetto alla posizione del singolo condomino all'interno della collettività condominiale. (Tribunale di Milano, sez. VIII, 12 agosto 2003, n.11416)

È possibile fare le pulizie da sè in un condominio se sono tutti d'accordo?

L'articolo 1117 del Codice Civile sostiene che il portone d'ingresso, i vestiboli, l'atrio, i locali della lavanderia vengano considerate parti comuni all'interno del condominio.

In questi specifici ambienti tutti i condòmini devono contribuire alla pulizia e sostenere spese comuni.

In più nell'articolo 1124 c.c. è specificata la dibattuta questione della pulizia delle scale condominiali: "a parità di uso, i proprietari dei piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia".

Per una pacifica convivenza, è quindi importante assegnare a ciascun condomino un ruolo specifico e intimare al rispetto di precise regole condivise. A questo punto se l'assemblea delibera l'affidamento del servizio ad una ditta esterna, per la pulizia delle parti comuni, tutti i condomini devono partecipare a quella spesa.

Se, invece, si decide per il fai da te, ossia per la pulizia a turni da parte del singolo condomino, tutti devono essere d'accordo.

Tuttavia, il "fai da te" nella pulizia di condomini può dare spesso origine a litigi e discussioni, causa del mancato rispetto dei turni e dei diversi standard di pulizia. Immaginiamo il caso in cui qualcuno, all'improvviso e per un qualsiasi motivo, decidesse di non voler più rispettare le turnazioni (come già precisato, il condomino non può essere obbligato).

Pertanto, si ritiene che per evitare stress e conflittualità, al fine di preservare il benessere comune e pensare al comfort di tutti, meglio rivolgendosi a un'impresa di pulizie specializzata in interventi dedicati a spazi civili.

=> A chi affidare il servizio di pulizia della scale condominiali per evitare d'incorrere in sanzioni?

Quale criterio di spese deve essere applicato?

La spesa per la pulizia delle scale e della loro illuminazione deve essere suddivisa esclusivamente in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano (o altezza di piano cui essa serve) (Tribunale Milano, Sezione XIII, 26 gennaio 2012).

L'assemblea potrà pertanto incaricare una impresa di pulizia in prima convocazione con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi, oppure in seconda convocazione con la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo dei millesimi.

=> Condominio parziale, assegnazione del servizio di pulizie ad un'unica impresa

Cerca: appalto pulizia condominio

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FRANCESCO
FRANCESCO martedì 21 giugno 2016 alle ore 18:42

Gentile AVV.TARANTINO,Volevo complimentarmi con Lei per la stesura dell'articolo è veramente interessante e utile a diverse persone ed anche come menziona nell'articolo ad evitare litigi inutili.
Ora vorrei porle il mio problema giorni fa ricevemmo dall'Amministratore sul CELLULARE a tutti i condomini copia del contratto di pulizia con la ditta preposta. Leggendo il contratto ho notato che non c'era il nome dell'addetto alle pulizie, l'orario e i 2 giorni alla settimana (ma non menzionati quali), però era scritto il prezzo da pagare mensilmente. Telefonando all'Amministratore io ho reclamato come mai nel contratto non era evidenziato il nome dell'addetto alle pulizie, l'orario che doveva fare e quante ore e i 2 giorni alla settimana.Lui mi ha assicurato che non si scrive più e per confermare quello che mi diceva mi ha dato il numero di CEL.del proprietario della ditta di pulizie; cosa che ho fatto; e il titolare mi ha confermato.

Tashani Rajapakse
Tashani Rajapakse mercoledì 29 marzo 2017 alle ore 23:21

Salve,,abito in un condominio di 28 appartamenti..io come inquilino Po pulire la scala Senza aprire la impresa di pulizia

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