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E' nullo il contratto di appalto eseguito in assenza della concessione edilizia
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E' nullo il contratto di appalto eseguito in assenza della concessione edilizia

Il contratto di appalto per la costruzione di un immobile è nullo se manca la concessione edilizia

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di validità del contratto di appalto per la realizzazione di opere stipulato senza la preventiva esistenza del permesso di costruire, è necessario distinguere tra opere realizzate prima della concessione del titolo abilitativo e interventi edilizi successivi ad esso; nel primo caso il contratto è nullo, mentre nel secondo resta valido.

Questa, in poche parole, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 21350 del 9 ottobre 2014.

Il caso. Il proprietario di un terreno commissiona all'impresa edile Alfa la realizzazione di una stalla. Questa la realizza ma il primo non paga; ne segue un ricorso per decreto ingiuntivo. A questo punto, per non pagare, il proprietario del terreno (e della stalla) si difende affermando che niente era dovuto in quanto il contratto di appalto era nulla per carenza della concessione edilizia.

Il processo di merito, tanto in primo, quanto in secondo grado, dava torto all'ingiunto. In particolare, secondo la sentenza d'appello – poi oggetto del ricorso in Cassazione – se era vero che il contratto era stato stipulato prima del rilascio della concessione edilizia ed anche le opere erano state realizzate e concluse prima di tale data, era altrettanto vero che il suddetto rilascio doveva essere considerato sanante di ogni eventuale vizio di nullità nel quale era eventualmente incorso il contratto d'appalto medesimo.

L'originario attore non condivideva questo assunto e proponeva ricorso per Cassazione. I giudici di piazza Cavour gli hanno dato ragione.

Si legge in sentenza, infatti, che “il contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., avendo un oggetto illecito, per violazione delle norme imperative in materia urbanistica, con la conseguenza che tale nullità, una volta verificatasi, impedisce sin dall'origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne impedisce anche la convalida ai sensi dell'art. 1423 c.c.( Cass. n. 4015/2007)”.

Per la ricorrenza della nullità, afferma la Corte, è necessario guardare non solamente alla data di stipula del contratto, ma anche a quella di realizzazione delle opere.

In buona sostanza, dicono gli ermellini, “il rigore di tale giurisprudenza è stato mitigato dall'affermazione del principio di diritto in base al quale l'illiceità del contratto di appalto è ravvisabile solo ove esso sia, di fatto, eseguito in carenza di concessione e non pure per il solo fatto che quest'ultima sia rilasciata dopo la data della stipulazione del contratto, di appalto, ma prima della realizzazione dell'opera, posto che non sarebbe conforme alla "mens legis" la sanzione di nullità irrogata per un contratto il cui adempimento sia stato intenzionalmente posposto al previo ottenimento della concessione o autorizzazione richiesta, con una condotta, quindi, aderente al precetto normativo, potendosi il contratto stesso, considerare sospensivamente condizionato, in forza di presupposizione, al previo ottenimento dell'atto amministrativo, mancante al momento della relativa stipulazione (V. Cass. n. 3913/2009)” (Cass. 9 ottobre 2014 n. 21350).

=> Quando viene stipulato un contratto d'appalto sulla base di una delibera nulla.

Scarica Cass. 9 ottobre 2014, n. 21350

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