Chissà in quante occasioni ci si è domandati: ma se il condominio ed un'impresa stipulano un contratto d'appalto sulla base di una delibera nulla, al momento dell'invalidazione della delibera che cosa succede?
Il pensiero va subito al denaro: è possibile ipotizzare che l'appaltatore, siccome la deliberazione è stata dichiarata nulla, perda il diritto a percepire il compenso pattuito (o una sua parte)? E poi: che ne sarebbe dei lavori se (ipotesi improbabile vista la lentezza della giustizia) essi fossero ancora in esecuzione?
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 16995 resa il 24 luglio 2014, s'è occupata dell'argomento affermando, in sostanza, che per l'appaltatore nulla è perduto; insomma pur essendo nulla la deliberazione che ha portato alla firma del contratto, l'accordo è salvo e continua a spiegare i propri effetti se il terzo (in questo caso l'appaltatore che l'ha firmato) era in buona fede.
Entriamo nel dettaglio e vediamo perché s'è arrivati a quest'affermazione.
Effetti di una deliberazione nulla
Le norme del codice civile dedicate al condominio negli edifici non parlano espressamente degli effetti delle delibere invalide sui rapporti giuridici sorti in base ad esse. Per comprendere che cosa accada in simili circostanze è necessario legger le norme dettate con riferimento alle delibere societarie, norme pacificamente applicabili in via analogica al condominio negli edifici.
L'articolo di riferimento è il 2377 c.c. che al sesto comma recita:
L'annullamento della deliberazione ha effetto rispetto a tutti i soci ed obbliga gli amministratori, il consiglio di sorveglianza e il consiglio di gestione a prendere i conseguenti provvedimenti sotto la propria responsabilità. In ogni caso sono salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in base ad atti compiuti in esecuzione della deliberazione.
Nel caso risolto dalla sentenza n. 16995, alcuni condomini litigavano in merito alla legittimità della richiesta, per via coattiva, di alcune quote da parte di un'impresa esecutrice di lavori di manutenzione sullo stabile condominiale.
I condomini esecutati si difendevano affermando che da loro nulla era dovuta, stante l'invalidazione della delibera che aveva ratificato l'affidamento dei lavori operato dall'amministratore. Al termine di un intricata vicenda processuale, la Corte di Cassazione ha respinto questa contestazione; l'impresa aveva diritto ad essere pagata.
Si legge in sentenza che “in base al principio dell'apparenza sono azionabili nei confronti del condominio e dei singoli condomini i diritti acquistati da terzi in buona fede in esecuzione di una delibera impugnata, anteriormente al suo annullamento” (Cass. 24 luglio 2014 n. 16995).
Le cause di nullità delle delibere condominiali
Il terzo è in buona fede quando non è conoscenza dell'invalidità della delibera. Ad avviso di chi scrive, nemmeno l'impugnazione cui non segua la sospensione può scalfire questa buona fede, in quanto una delibera, anche se impugnata ma non sospesa, è pienamente valida ed efficace.
Chiaramente spetterà all'amministratore valutare l'effettiva utilità di portarla ad esecuzione (o magari di sostituirla) ed al terzo, se a conoscenza della contestazione, considerare l'opportunità di soprassedere a fronte di eventuali rischi di contestazione in merito alla buona fede.
Cessa la materia del contendere se la delibera impugnata viene riapprovata dall'assemblea.
