Ciascun condomino è tenuto a partecipare ai sensi dell'art. 1123 c.c. alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Ogni partecipante al condominio deve partecipare e, quindi, contribuire alle spese condominiali in proporzione al valore della sua proprietà, desunto dalla tabella millesimale. Talvolta però i valori millesimali non sono conformi all'estensione di ogni singola unità condominiale.
Tale situazione può derivare da modifiche delle proprietà esclusive da parte di alcuni condomini: quali iniziative possono assumere gli altri partecipanti al condominio? La questione è stata affrontata dal Tribunale di Palermo nella recente sentenza n. 5502 del 1 dicembre 2023.
Opere nelle proprietà esclusive ed alterazione dei valori millesimali. Fatto e decisione
Alcuni condomini aventi accesso dalla scala "A", realizzavano degli interventi edili sulle rispettive unità immobiliari, trasformando le terrazze di collegamento in vani abitabili; in tal modo pregiudicavano l'aspetto architettonico e, comunque, determinavano un incremento delle superfici abitabili.
Altri condomini citavano in giudizio gli autori di dette trasformazioni e il condominio, sostenendo che, dopo la chiusura delle terrazze, vi era stato un incremento delle superfici utilizzabili superiore ad un quinto, con conseguente necessità di procedere alla revisione delle tabelle.
Gli attori, quindi, ritenevano di avere diritto, una volta operata la revisione delle tabelle millesimali, all'accoglimento della domanda di arricchimento ex art. 2041 c.c. della compagine condominiale a loro danno e dovuto all'impoverimento conseguente al versamento delle maggiori somme a titolo di oneri condominiali rispetto a quelle cui sarebbero stati tenuti, laddove le tabelle millesimali fossero state conformi all'estensione di ogni singola unità condominiale.
In ogni caso notavano che le fabbriche realizzate dai convenuti sulle terrazze a livello, oltre ad alterare il decoro architettonico e la stabilità dell'edificio in relazione alla normativa antisismica, violavano altresì il regolamento condominiale che vietava ogni sopraelevazione.
Per quanto sopra chiedevano la revisione delle tabelle millesimali del condominio; la condanna dei convenuti al pagamento di un indennizzo (pari alla differenza tra gli importi versati e quelli che effettivamente avrebbero dovuto corrispondere), nonché alla demolizione delle fabbriche realizzate sulle terrazze a livello o, in subordine, al pagamento di un indennizzo ex art. 1127 c.c. ultimo comma.
I convenuti contestavano la domanda ed eccepivano in ogni caso la prescrizione sia della domanda di demolizione delle verande e di riduzione in pristino dei luoghi, sia quella di pagamento di indennità ex art. 1127 cod. civ. di cui negavano la ricorrenza dei presupposti.
Dopo aver esaminato la documentazione prodotta in giudizio e tenendo conto degli ineccepibili accertamenti del CTU, il Tribunale ha dato ragione agli attori, ritenendo ammissibile la domanda di ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c., con conseguente condanna dei convenuti al pagamento di un indennizzo pari alla differenza tra gli importi versati e quelli che effettivamente avrebbero dovuto corrispondere. Per la determinazione del detto indennizzo, lo stesso giudice ha deciso di rimettere la causa sul ruolo con separata ordinanza per la prosecuzione dell'istruttoria.
In ogni caso, alla luce della CTU, il Tribunale ha respinto le altre domande, non ritenendo sussistenti i presupposti per la demolizione della terrazza e per il riconoscimento di un indennizzo ex art. 1127 c.c.
Per quali opere vale l'ordine di demolizione?
Considerazioni conclusive
Qualora, a causa delle mutate condizioni di una parte dell'edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino, è possibile richiedere la revisione, ex art. 69 disp. att. c.c., nel testo modificato dalla L. n. 220/2012, delle tabelle millesimali, senza limiti di tempo e persino se abbia votato a favore della tabella (Cass. civ., sez. II, 24/10/2023, n. 29502), convenendo in giudizio il solo amministratore (Cass. civ., sez. VI, 18/02/2022) rientrando la controversia nelle sue attribuzioni.
Occorre però evidenziare quanto segue: la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c. non ha portata retroattiva e dalla sua pronuncia non può derivare l'invalidità di tutte le delibere approvate sulla base delle tabelle precedentemente in vigore, che provocherebbe, altrimenti, pretese restitutorie correlate alle ripartizioni delle spese medio tempore operate.
Tuttavia, al condomino va riconosciuta la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. entro il limite della prescrizione decennale (Cass. civ., sez. II, 24/02/2017, n. 4844).
Del resto, presupposto per proporre l'azione di ingiustificato arricchimento è infatti la mancanza, accertabile anche di ufficio, di un'azione tipica, tale dovendo intendersi non ogni iniziativa processuale ipoteticamente esperibile, ma esclusivamente quella derivante da un contratto o prevista dalla legge con riferimento ad una fattispecie determinata, pur se proponibile contro soggetti diversi dall'arricchito (Cass. civ., Sez. Un., 05/12/2023, n. 33954).
