Il così detto sollecito di pagamento diretto al condòmino moroso e redatto dall'avvocato di fiducia del condominio è quella missiva con la quale s'intima al comproprietario il pagamento di oneri condominiali scaduti, paventando la prosecuzione dell'azione legale nel caso di inadempimento.
L'invio della missiva non è obbligatorio, ma è buona prassi, da valutarsi comunque caso per caso.
L'attività del legale genera un costo, quello che il professionista richiede per la pratica: chi è tenuto a pagare questa lettera?
Recupero crediti in fase stragiudiziale, il caso
Ce lo chiede un nostro lettore - ed in realtà sono in tanti a chiederselo e domandarlo spesso nel nostro forum - che scrive:
«Amministrato un condominio nel quale uno dei comproprietari presenta una situazione di morosità non trascurabile. Essendo giunti agli sgoccioli dei sei mesi indicati dall'art. 1129 c.c. ho dovuto attivarmi formalmente per il recupero del credito; così, lo scorso mese, ho fatto scrivere ad un condòmino dall'avvocato del condominio perché per invitarlo formalmente al pagamento. Preciso che la lettera seguiva mie precedenti richieste orali e scritte, anche per raccomandata (4 tentativi in tutto, due documentabili, cioè tracciati). Questi, ricevuto il sollecito, ha effettuato un bonifico solamente con la sorte capitale.
L'avvocato, giustamente, reclama il compenso per la missiva, ma come faccio a pagarlo se il condomino non ha corrisposto questa somma? La inserisco nel rendiconto a fine anno e gliela imputo come spesa personale?»
Quello che è accaduto all'amministratore nostro lettore è quello che accade sovente a tantissimi suoi colleghi sparsi per l'Italia.
Spese legali per il recupero delle quote condominiali, le norme
Nell'ambito del codice civile, potrà sembrare strano ma è così, non esiste una norma che affermi specificamente che le spese legali sostenute dal creditore debbano essere poste a carico del debitore.
Così è, ad esempio, per i rapporti inerenti transazioni commerciali (cfr. d.lgs n. 231/02), ma il condominio non può essere considerato un imprenditore e quindi quella legge non trova specifica applicazione nei casi di morosità condominiale.
Ed allora? Davvero dobbiamo concludere che il moroso, incurante degli avvisi dell'amministratore, non sia tenuto a pagare il compenso dell'avvocato che s'è reso necessario interpellare per recuperare quanto dovuto?
Spese legali per il recupero delle quote condominiali, la giurisprudenza
Quando la giurisprudenza è stata chiamata ad occuparsi della questione ha affermato che «le spese legali sostenute dal Condominio per l'ottenimento degli indennizzi devono, dunque, ritenersi essere state necessarie e giustificate, con conseguente diritto al relativo risarcimento […] (Cass. 9400/99; 11606/05; 14594/05, 2276/06, 997/10)» (Trib. Como 20 settembre 2012 n. 1177).
Si tratta è bene evidenziarlo, di ipotesi in cui la lettera di sollecito di pagamento inviata dall'avvocato veniva dopo alcuni solleciti dell'amministratore.
D'altronde, nel caso d'ingiustificato corretto adempimento, le conseguenze, dice il codice civile (cfr. artt. 1218 e ss. c.c.) restano a carico del debitore.
A questo punto viene, però da domandarsi: come fare per ottenere il rimborso di questa spesa?
Spese legali per il recupero delle quote condominiali, le modalità di recupero
La soluzione, ad avviso dello scrivente, è quella di intentare un'azione giudiziaria per il risarcimento del danno patito dal condominio, consistente nel pagamento della parcella al legale intervenuto per sollecitare la regolarizzazione della posizione debitoria.
L'importante è che sia possibile dimostrare che l'intervento del legale è stato successivo al (o meglio ai) tentativo(i) personale dell'amministratore (quindi è necessaria una diffida scritta ed inviata con racc. a.r.).
Se, invece, il regolamento condominiale (di natura contrattuale) prevede che questa spesa possa essere addebitata direttamente al moroso, basterà richiamare l'applicazione della norma "statutaria" per pretenderla.
Al di là delle spese legali, resta in capo all'assemblea il potere di prevedere delle sanzioni per l'inosservanza del regolamento condominiale e quindi la possibilità di prevedere delle scadenze precise per il pagamento degli oneri condominiali e delle conseguenti sanzioni per i ritardi.
Spese legali per il recupero delle quote condominiali, i rischi d'inserimento in rendiconto
S'è detto che si potrebbe inserire questa posta di spesa in rendiconto con addebito diretto al condòmino moroso.
Questa modalità, se non accettata espressamente dal diretto interessato potrebbe portare ad una sentenza di accertamento della nullità della delibera di approvazione del rendiconto.
Motivo?
È pacifico in dottrina e giurisprudenza (su tutte Cass. SS.UU. n. 4806/2005) che l'assemblea non ha competenza a modificare i criteri di riparto delle spese.
Certo, qualcuno potrebbe dire: se il condominio ha diritto al risarcimento del danno tale diritto potrebbe essere fatto valere attraverso l'addebito diretto.
Le cose non stanno così. La giurisprudenza ha più volte chiarito che l'assemblea non ha alcun potere di determinare risarcimenti in capo al condòmino moroso.
In tal senso è stato affermato che «l'assemblea non può porre a carico del singolo condomino alcun obbligo risarcitorio, né a tale titolo imputargli alcuna spesa. […] Fino a quando l'obbligo risarcitorio del singolo non risulti accertato (il che si verifica, appunto, per effetto del riconoscimento dell'interessato o a seguito della pronunzia del giudice) l'assemblea non può disattendere l'ordinario criterio di ripartizione né disapplicare la tabella millesimale» (Cass. 22 luglio 1999 n. 7890).
Conclusione: in assenza di pagamento spontaneo del condòmino, la posta di spesa dovrà essere inserita in rendiconto tra le spese generali e ripartita tra tutti (ad avviso di chi scrive, gli altri) condòmini secondo i millesimi di proprietà.
