“Letabelle millesimali del costruttore per essere applicate devono essere votate in assemblea condominiale? O l'amministratore deve solo informare l'assemblea della loro applicazione?”
Questa la domanda che è stata posta nel nostro forum e sulla quale riteniamo utile soffermarci.
Sebbene a prima vista la risposta al quesito sia di facile soluzione, ad avviso di chi scrive è utile soffermarsi su alcuni aspetti.
Partiamo dall'ipotesi più ricorrente e usuale: tabelle millesimali redatte dal costruttore e allegate agli atti d'acquisto.
Al pari del regolamento condominiale – di cui le tabelle rappresentano un allegato – l'origine pattizia non è di per sé sola in grado di determinate la natura contrattuale. Insomma come accade per il regolamento (cfr. Cass. SS.UU. n. 943/00) anche le tabelle millesimali approvate in simile modo possono avere natura assembleare, ossia rispettare i criteri legali di ripartizione delle spese e di conseguenza non rappresentare quella diversa convenzione cui fa riferimento l'art. 1123, primo comma, c.c.
Tale precisazione è importante in quanto ci consente di specificare che le tabelle millesimali allegate al contratto di acquisto, ma redatte in osservanza dei criteri legali di ripartizione delle spese possono essere revisionate a maggioranza nelle ipotesi in cui non siano più rispondenti alla situazione di fatto che vanno a regolamentare o comunque siano frutto di errore (cfr. art. 69 disp. att. c.c.).
Deliberare l'approvazione delle tabelle millesimali
Può accadere – e la situazione non è nemmeno tanto inusuale – che il costruttore non riesca a redigere le tabelle millesimali in tempo utile per allegarle agli atti d'acquisto e quindi faccia impegnare gli acquirenti ad accettare quelle che sta redigendo, impegnandoli a rispettarle.
Una prassi questa, si diceva, abbastanza diffusa ma illegittima; in tal senso quando s'è pronunciata sull'argomento con riferimento al regolamento (del quale ricordiamo le tabelle rappresentano un allegato) la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che “il regolamento di condominio, predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, è vincolante, purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto sì da far parte per relationem del loro contenuto, solo per coloro che successivamente acquistino le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare il regolamento da "redigersi" in futuro, man-cando uno schema definito, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto di negozio (Cass. n. 3104 del 16/02/2005 - Rv. 579726; Cass. n. 856 del 2000 - Rv. 533182; Cass n. 8486 del 1999 Rv. 529218)” (Cass. 11 aprile 2014, n. 8606).
In questo contesto, ha specificato la Corte, il regolamento “può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti adesione" (Cass. 11 aprile 2014, n. 8606).
Identico discorso vale per le tabelle millesimali: in buona sostanza il costruttore può anche impegnarsi a redigerle successivamente alle stipule, ma queste saranno valide ed efficaci solamente se in un momento successivo verranno accettate dai condòmini o dall'assemblea.
Quanto all'approvazione assembleare è utile rammentare che la stessa può avvenire a maggioranza (maggioranza intervenuti all'assemblea e metà del valore millesimale dell'edificio) laddove le tabelle siano rispettose dei criteri legali.
Deliberare l'approvazione delle tabelle millesimali
