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abatemas

Nuove tabelle millesimali redatte ma non approvate

Buongiorno,

nell'assemblea del mio condominio si è verificato un paradosso probabilmente gia successo a molti che frequentano questo forum.

Lo scorso anno l'assemblea ha commissionato a maggioranza la redazione delle nuove tabelle millessimali alla luce di alcune modifiche strutturali intervenute nel corso degli anni e alcuni cambi di destinazione d'uso. Le vecchie tabelle risalivano al 1981. Il tecnico incaricato ha redatto le nuove tabelle (costo 240 euro ad unità immobiliare) ma l'assemblea non è riuscita ad approvarle in mancanza dell'unanimità. A quanto pare l'unanimità era richiesta in quanto le modifiche avvenute non raggiungevano quel 20% previsto affinchè la decisione potesse essere presa in maggioranza. Purtroppo non si è riusciti a trovare un compromesso per l'ostinata opposizione di due condomini a qualunque forma di compromesso (vedrebbero comunque aumentare i loro millesimi con nuove tabelle redatte da qualunque tecnico). Stante la situazione io ed altri condomini abbiamo fatto verbalizzare l'approvazione del bilancio ma non quella del riparto, con riserva di rivedere il riparto una volta approvate le nuove tabelle.

 

Chiediamo consigli su come procedere in una simile situazione.

 

E' ovvio che preferiremmo non aprire un contenzioso legale ma in questo caso la considerazione che viene innanzitutto da fare è che ora ci sono nuove tabelle che sono quindi un documento agli atti del condominio, che hanno comportato un esborso per ciascun condomino, che certificano le modifiche intervenute nel corso degli anni e che sono state commissionate in maggioranza.

 

Grazie

Purtroppo se non c'è quel 1/5 minimo previsto dall'art. 69 Dacc non è possibile approvare a maggioranza la nuova tabella millesimale e sarà eventualmente impugnabile, di conseguenza se volete far valere i vostri diritti, purtroppo non resta che il contenzioso, iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale di parte, ma anche in questo caso non sarà garantita la modifica per via dell'art 69 Dacc che prevede il minimo di 1/5, non so se neppure vi converrà

 

Non avendo approvato il riparto come fate ora? Proseguite con la vecchia tabella oppure nessuno versa nulla?

Io direi che sarà necessario proseguire con la vecchia tabella ed approvare il riparto, perchè sino ad approvazione della nuova, se mai ci sarà, si prosegue con quella ora attualmente in vigore.

...Stante la situazione io ed altri condomini abbiamo fatto verbalizzare l'approvazione del bilancio ma non quella del riparto, con riserva di rivedere il riparto una volta approvate le nuove tabelle.

E come pensate di approvare le tabelle senza unanimità e senza che ricorrono ragionevoli condizioni per chiedere l'approvazione giudiziale?

 

Ammesso che un domani siano approvate nuove tabelle, queste non possono essere retroattive per cui con le nuove tabelle saranno ripartite le spese a partire dalla data di approvazione in poi.

 

A mio avviso dovreste farvene una ragione:

 

- non c'è unanimità

- non ricorrono le condizioni di revisione (non si è sforato più del 20%)

 

tutto dovrà restare così com'era.

Grazie per le risposte. Ovviamente non conosco nei dettagli i regolameni condominiali ma nel caso specifico a mio avviso si pone un'altra questione. Le vecchie tabelle millesimali a disposizione dell'attuale amministratore sono solo un elenco numerico. Non si è trovato l'elaborato tecnico (ammesso che fosse stato fatto all'epoca) nè si trova la delibera dell'assemblea condomiale di approvazione di queste tabelle In questo caso la normativa non prevede l'obbligo di redarre nuove tabelle? In altre parole, le vecchie tabelle potrebbero nel caso specifico essere invalidate rendendo obbligatoria l'elaborazione e approvazione di nuove tabelle millesimali?

Grazie per le risposte. Ovviamente non conosco nei dettagli i regolameni condominiali ma nel caso specifico a mio avviso si pone un'altra questione. Le vecchie tabelle millesimali a disposizione dell'attuale amministratore sono solo un elenco numerico. Non si è trovato l'elaborato tecnico (ammesso che fosse stato fatto all'epoca) nè si trova la delibera dell'assemblea condomiale di approvazione di queste tabelle In questo caso la normativa non prevede l'obbligo di redarre nuove tabelle? In altre parole, le vecchie tabelle potrebbero nel caso specifico essere invalidate rendendo obbligatoria l'elaborazione e approvazione di nuove tabelle millesimali?
Non cambia nulla, anche se le tabelle a disposizione dell'amministratore fossero assembleari e probabilmente lo sono perchè mancanti dell'elaborato tecnico, quelle sono e quelle sono state applicate finora, per cui per le eventuali modifiche approvate a maggioranza saranno necessari sempre i motivi previsti dall'art. 69 Dacc, ovvero quel minimo di 1/5 del rapporto millesimale, mentre sarà possibile la modifica all'unanimità con 1000/1000.
Grazie per le risposte. Ovviamente non conosco nei dettagli i regolameni condominiali ma nel caso specifico a mio avviso si pone un'altra questione. Le vecchie tabelle millesimali a disposizione dell'attuale amministratore sono solo un elenco numerico. Non si è trovato l'elaborato tecnico (ammesso che fosse stato fatto all'epoca) nè si trova la delibera dell'assemblea condomiale di approvazione di queste tabelle In questo caso la normativa non prevede l'obbligo di redarre nuove tabelle? In altre parole, le vecchie tabelle potrebbero nel caso specifico essere invalidate rendendo obbligatoria l'elaborazione e approvazione di nuove tabelle millesimali?

Sebbene le vecchie tabelle siano solo dei numeri senza elaborato tecnico, quei numeri indicano il valore di ciascuna proprietà.

Hai detto che l'assemblea ha commissionato (ed ha pagato) al tecnico nuove tabelle.

Anche delle nuove tabelle serve attenzionare solo i numeri finali.

Se dai nuovi numeri riscontrati dal tecnico non emerge un discostamento di almeno 1/5 sui vecchi numeri di almeno un appartamento, serve comunque l'unanimità.

 

Avete utilizzato le vecchie tabelle dal 1981 e sicuramente quei numeri sono stati indicati nei rendiconti per oltre 35 anni.

Non potete dire che non abbiano almeno valore assembleare.

Bene. Allora la soluzione c'è perchè almeno 3 condomini hanno effettuato un cambio di destinazione d'uso (da negozio a garage) con variazione risultante nelle nuove tabelle che supera di 1/5 per ciascuna unità immobiliare i vecchi valori millesimali.

Un'ultima informazione. Ancora non mi è stato inviato il verbale dell'ultima riunione condominiale in cui era all'ordine del giorno l'approvazione delle tabelle millesimali. Sto verificando con l'amministratore se le nuove tabelle sono state approvate almeno a maggioranza (l'unanimità sono sicuro non c'è stata). Qualora le nuove tabelle millesimali fossero state approvate a maggioranza, l'applicazione delle stesse sarebbe automatica o comunque occorre una nuova assemblea condominiale in cui si richiede l'approvazione a maggioranza per le motivazioni su esposte?

Non vorrei eccedere in ottimismo e quindi ho un dubbio che mi assale. Per quanto riguarda le nuove tabelle millesimali sono sicuro che sono state commissionate a maggioranza, quindi redatte e già disponibili ma non sono sicuro che siano state approvate con almeno la maggioranza. Se così non fosse, come possiamo utilizzare le nuove tabelle per fare il confronto con le vecchie e quindi dimostrare che c'è stata una variazione di almeno 1/5 dei valori millesimali in alcune unità immobiliari?

Bene. Allora la soluzione c'è perchè almeno 3 condomini hanno effettuato un cambio di destinazione d'uso (da negozio a garage) con variazione risultante nelle nuove tabelle che supera di 1/5 per ciascuna unità immobiliare i vecchi valori millesimali.

Un'ultima informazione. Ancora non mi è stato inviato il verbale dell'ultima riunione condominiale in cui era all'ordine del giorno l'approvazione delle tabelle millesimali. Sto verificando con l'amministratore se le nuove tabelle sono state approvate almeno a maggioranza (l'unanimità sono sicuro non c'è stata). Qualora le nuove tabelle millesimali fossero state approvate a maggioranza, l'applicazione delle stesse sarebbe automatica o comunque occorre una nuova assemblea condominiale in cui si richiede l'approvazione a maggioranza per le motivazioni su esposte?

Art. 69

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui

all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere

rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione...

 

La destinazione d'uso è un coefficiente utilizzato per la redazione delle tabelle ma non per la modifica.

Per la modifica delle tabelle non basta cambiare destinazione d'uso di un locale, serve una variazione di superficie o di numero di unità immobiliari.

 

Detto questo, se le nuove tabelle sono state approvate, queste saranno valide finchè non saranno impugnate dai due condòmini dissenzienti.

Solo il Giudice può annullare le delibere o sospenderle in attesa di sentenza:

 

Art. 1137 c.c.

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione...

Non vorrei eccedere in ottimismo e quindi ho un dubbio che mi assale. Per quanto riguarda le nuove tabelle millesimali sono sicuro che sono state commissionate a maggioranza, quindi redatte e già disponibili ma non sono sicuro che siano state approvate con almeno la maggioranza. Se così non fosse, come possiamo utilizzare le nuove tabelle per fare il confronto con le vecchie e quindi dimostrare che c'è stata una variazione di almeno 1/5 dei valori millesimali in alcune unità immobiliari?

1/5 = 20%

 

Se i vecchi millesimi erano 130

130 + (130*20%) = 156

 

Se i nuovi millesimi saranno superiori a a 156 avranno superato 1/5

Se i nuovi millesimi risulteranno al massimo 156 non avranno superato 1/5

E' un semplice calcolo matematico

Grazie ancora. Avevo evidentemente dimenticato un dettaglio non da poco. Prima c'era un negozio che è stato suddiviso in un garage acquistato da me e un magazzino acquistato da un altra persona. Quindi sono aumentate le unità immobiliari e da quanto letto ne deduco che saremmo nella condizione di modificare le nuove tabelle millesimali a maggioranza. Tuttavia, se ho capito bene, qualora l'assemblea non avesse ancora approvato oppure non ha alcuna intenzione di approvare a maggioranza le nuove tabelle non c'è via di uscita: valgono e varranno sempre le vecchie tabelle.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Non capisco però perchè lo scorso anno fu deliberata a maggioranza la redazione di nuove tabelle millesimali per poi non approvarle. Evidentemente qualcuno le ha viste, si è fatto un pò di conti in tasca e ha deciso di partecipare all'ultima assemblea condominiale

Grazie ancora. Avevo evidentemente dimenticato un dettaglio non da poco. Prima c'era un negozio che è stato suddiviso in un garage acquistato da me e un magazzino acquistato da un altra persona. Quindi sono aumentate le unità immobiliari e da quanto letto ne deduco che saremmo nella condizione di modificare le nuove tabelle millesimali a maggioranza. Tuttavia, se ho capito bene, qualora l'assemblea non avesse ancora approvato oppure non ha alcuna intenzione di approvare a maggioranza le nuove tabelle non c'è via di uscita: valgono e varranno sempre le vecchie tabelle.

 

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Non capisco però perchè lo scorso anno fu deliberata a maggioranza la redazione di nuove tabelle millesimali per poi non approvarle. Evidentemente qualcuno le ha viste, si è fatto un pò di conti in tasca e ha deciso di partecipare all'ultima assemblea condominiale

Forse quel qualcuno sperava che i suoi millesimi sarebbero stati inferiori a quelli che aveva, ma non è andata così, e visto che non c'è il 1/5 (o 20%) di differenza ora non vuole approvare, ed anche se venisse approvato potrebbe impugnare per vizio del 1/5
Grazie ancora. Avevo evidentemente dimenticato un dettaglio non da poco. Prima c'era un negozio che è stato suddiviso in un garage acquistato da me e un magazzino acquistato da un altra persona. Quindi sono aumentate le unità immobiliari e da quanto letto ne deduco che saremmo nella condizione di modificare le nuove tabelle millesimali a maggioranza. Tuttavia, se ho capito bene, qualora l'assemblea non avesse ancora approvato oppure non ha alcuna intenzione di approvare a maggioranza le nuove tabelle non c'è via di uscita: valgono e varranno sempre le vecchie tabelle.

 

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Non capisco però perchè lo scorso anno fu deliberata a maggioranza la redazione di nuove tabelle millesimali per poi non approvarle. Evidentemente qualcuno le ha viste, si è fatto un pò di conti in tasca e ha deciso di partecipare all'ultima assemblea condominiale

Il dettaglio non è da poco e mi chiedo come sono stati divisi i millesimi dell'ex negozio tra il garage ed il magazzino.

Guarda i coefficienti in questo link:

http://www.condomini.altervista.org/CoefficientiTabelle.htm

 

Il negozio ha un coefficiente da 1 a 5

Il deposito ha un coefficiente di 0.70 ed il garage un coefficiente di 0.50.

 

Non essendoci stato incremento di superficie, è ovvio che la stessa superficie che coome negozio valeva da 1 a 5 ora non può valere più di 0.70.

Questo significa che dalla revisione risultano svantaggiati tutti gli altri in favore di magazzino e garage.

Se le tabelle non saranno approvate, l'unica soluzione per garage e magazzino è quella di ricorrere al Tribunale se il valore supera 1/5 di decremento.

Naturalmente, come specificato nell' art. 69, il costo delle nuove tabelle sarà sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione (garage+magazzino).

Scusami Leonardo, ma da una vecchia discussione, Elena Bartolini dice che il cambio della destinazione d'uso non è sufficiente per la modifica delle tabelle millesimali;

 

Benvenuto.

Come amministratore in generale tu NON PUOI fare niente in merito alle tabelle, che sono un accordo fra i singoli condomini, tu devi solo applicare le tabelle che ci sono, eventuali "azioni" in merito devono essere decise dall'assemblea.

 

Nel caso specifico, la variazione di destinazione di locali NON E' sufficiente ex art. 69 disp. att. C.C. per revisionare le tabelle (non è "innovazione di vasta portata") e quindi, nel caso l'assemblea decidesse di revisionarle comunque, NON PUO' addebitare la spesa solo al proprietario dei locali.

 

Staff

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/cambio-destinazione-duso-e-revisione-tabella-millesimale-43562/
Scusami Leonardo, ma da una vecchia discussione, Elena Bartolini dice che il cambio della destinazione d'uso non è sufficiente per la modifica delle tabelle millesimali;

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/cambio-destinazione-duso-e-revisione-tabella-millesimale-43562/

Infatti quello che rileva è l'incremento o diminuzione delle unità immobiliari e non il cambio di destinazione d'uso.

 

Prima dell'incremento delle unità:

1 unità (negozio) ed un condòmino

 

Dopo la variazione:

2 unità (garage + deposito) e due condòmini:

si è verificato l'incremento di una unità immobiliare (un nuovo sub) e l'incremento di un nuovo condomino rispetto al passato.

 

Come spiega Elena, però, il coefficiente di destinazione d'uso è solo uno dei tanti.

Occorre verificare se l'insieme dei coefficienti modifica il valore di almeno 1/5

Infatti quello che rileva è l'incremento o diminuzione delle unità immobiliari ...
Giusto da uno ne hanno fatto due, ora è necessario stabilire se c'è il 1/5 :thumbup:

Scusate. faccio un raggionamento alla buona e vediamo se almeno la logica torna, in attesa di acquisire sia le vecchie che le nuove tabelle millesimali.

 

Prima era un negozio ora sono due unità immobiliari con destinazioni diverse (garage e magazzino). Per valutare se c'è stata una modifica di 1/5 rispetto alle precedenti tabelle devo fare la somma del computo millesimale che risulta dalla nuove tabelle per le due nuove subunità e calcolare la differenza con le vecchie tabelle per il negozio? In alternativa, potete dirmi come andrebbe fatto il calcolo per vedere se risulta la differenza di 1/5?

 

Poniamo che risulti la differenza di 1/5, a questo punto come condomino avrei solo due possibilità, mi è sembrato di capire:

a) richiedere l'approvazione a maggioranza delle nuove tabelle che ho trovato magicamente già redatte (la vedo dura se siamo in due o tre a beneficiare delle nuove tabelle)

b) oppure adire al tribunale ma mi pare di capire con poche chance di riuscita in assenza di maggioranza, a meno che non possa in qualche modo fare la differenza il fatto che il condominio abbia deciso a maggioranza di fare redarre nuove tabelle, su iniziativa evidentemente di qualche altro condomino che riteneva di avere diritto ad una riduzione del computo millesimale per modifiche avvenute nel corso degli anni.

 

Infine, essendo state già elaborate le nuove tabelle (a voce mi è stato riferito che il costo è di 240 euro per ciascuna unità immobiliare) sono esentato dall'obbligo previsto dall' art. 69 citato, cioè sostenere io tutto il costo di redazione delle tabelle?

 

Scusate se faccio tante domande, ma l'argomento è tosto

Il condominio ha incaricato un tecnico per la redazione delle nuove tabelle ma non le ha approvate.

Se l'incarico al tecnico è stato deliberato prima del tuo acquisto puoi rivalerti per la tua quota di 240 euro sul proprietario al momento della delibera di incarico.

Esclusi garage e magazzino, se anche una sola delle altre unità è variata di almeno 1/5 di valore potrai chiedere la revisione altrimenti il problema di ripartire tra garage e magazzino gli ex millesimi resta un accordo da fare a due tra magazzino e garage.

 

Se ti rivolgi al Tribunale sarà il Giudice a nominare un CTU (consulente tecnico d'ufficio) e sarà questo tecnico a redigere le nuove tabelle e se saranno ritenute valide, il relativo costo sarà addebitato a chi ha provocato la variazione ma potranno usufruirne.

Se, invece, il CTU dichiarerà che non c'è stata variazione superiore a 1/5, per il ricorrente al Tribunale oltre al danno si aggiungerà la beffa di pagare CTU e spese giudiziarie senza nulla ricavare.

Poichè si tratta di spesa di almeno alcune migliaia di euro, vale la pena aspettare e conoscere di quali variazioni parliamo e di quant'è il bilancio del condominio.

Quando avrai dei dati più precisi, se vorrai, senza fare nomi, potrai indicare i millesimi precedenti ed i nuovi millesimi calcolati dal tecnico incaricato dal condominio.

Ad esempio, potrai scrivere:

 

Unità N° 1 da 35/1000 a 33/1000

Unità N° 2 da 40/1000 a 45/1000

Unità N° 3 da 40/1000 a 37/1000

.........

Ex negozio da 90/1000 a 30/1000 per il garage + 50 millesimi per il magazzino

Intanto ringrazio entrambi per le risposte puntuali e le delucidazioni. Vi faccio i miei complimenti

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