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Frontalino dei balconi aggettanti necessità d'interventi manutentivi e relativi costi: chi paga che cosa?
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Frontalino dei balconi aggettanti necessità d'interventi manutentivi e relativi costi: chi paga che cosa?

Le spese per la manutenzione dei frontalini

Avv. Alessandro Gallucci  

I balconi, tra le parti dell’edificio, sono quelli che sollevano i maggiori problemi in relazione a individuazione degli assetti proprietari e di conseguenza ripartizione delle spese per gli interventi manutentivi.

Ad oggi l’interpretazione dominante è quella fotografata chiaramente in questa pronuncia resa dalla Suprema Corte di Cassazione nel gennaio del 2000. “ È del tutto evidente”, dice la Corte regolatrice, “che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono.

D'altra parte, solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).

Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.

Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Il riferimento in questo caso è al c.d. balcone incassato che si contrappone a quello aggettante per il quale la soletta deve essere considerata di proprietà esclusiva del titolare dell’unità immobiliare rispetto alla quale il balcone è a servizio.

Proprio per questo genere di balconi, è usuale al momento della effettuazione di lavori di manutenzione straordinaria, domandarsi a chi debbano essere addebitate le spese per gli interventi sul c.d. frontalino che rappresenta la parte esterna del parapetto del balcone.

Al riguardo la giurisprudenza è costante nel ritenere che gli elementi decorativi che li caratterizzano “ si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (così Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).

Si badi bene: nelle sentenze si parla sempre degli elementi decorativi (es. stucchi) posti sul frontalino e non del frontalino (inteso nelle sue connotazioni strutturali) ragion per cui sono i primi e non il secondo ad essere di proprietà comune, salvo che per le connotazioni strutturali non sia possibile operare questa differenza. In tal caso tutta la parte deve essere considerata comune.

Stando così le cose e tenendo presente che ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c. le spese di conservazione delle cose comuni devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà è possibile concludere nel seguente modo: le spese per la manutenzione dei frontalini, per le parti che s’inseriscono nel prospetto dell’edificio connotando il decoro dello stabile devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Quelle per interventi strutturali, purché sia possibile effettuare tale distinzione, saranno a carico del proprietario del balcone.

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