Quando si parla di balconi in condominio le tre parole che mi vengono subito in mente sono: assenza, coacervo, confusione.
Assenza, perché ad oggi non esiste una norma, che sia una, che ci aiuti nel dare soluzioni concrete alle tantissime fattispecie concrete che riguardano la manutenzione dei balconi in edifici condominiali.
Coacervo, cioè mucchio, ammasso o accozzaglia. La congerie di sentenze, pareri o più semplicemente opinioni sui balconi è nota.
Basta richiamare alla mente un'assemblea condominiale o un corso di formazione professionale in materia di condominio nei quali si discute di balconi, specie di balconi aggettanti, per comprendere che cosa intendo dire.
Confusione: è il punto di caduta tra il vuoto e l'accozzaglia.
Nel mare magnum dei pareri, delle opinioni dottrinarie, delle pronunce in materia di balconi, a mio avviso, nonostante la sia risalente nel tempo al 2012, mi piace citare una sentenza della Cassazione, la n. 2241 del 16 febbraio, che ha il merito di inquadrare al meglio come ci si debba approcciare alla manutenzione dei balconi, aggettanti in questo caso. Andiamo per gradi.
Balconi aggettanti, pochi elementi di proprietà comune
Come abbiamo detto, attualmente la legge ci non aiuta a comprendere se il balcone dev'essere considerato parte comune dell'edificio in condominio oppure bene di proprietà esclusiva. Si tratta dell'assenza.
Vuoto normativo, come spesse accade in ambito condominiale, cui ha sopperito la giurisprudenza di merito e soprattutto di legittimità.
Secondo la Cassazione, cui bisogna necessariamente fare riferimento, «è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637). Si tratta dei così detti balconi aggettanti.
Rispetto ad essi, due componenti, possono essere considerati comuni: il riferimento è alla parte frontale o sottostante, o meglio gli elementi decorativi ivi presenti. Com'è stato evidenziato dalla giurisprudenza testé citata nonché da quella successiva pressoché unanime, se il rivestimento e gli elementi decorativi della parte frontale (parapetto) e/o della parte sottostante della soletta assolvono ad una prevalente funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, allora in tal caso questi elementi (fregi ed ornamenti) devono essere considerati di proprietà comune dei condomini.
Solo in determinate situazioni di fatto, prosegue questa sentenza «determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).
Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio. Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637). Si tratta dei balconi incassati.
Balconi aggettanti senza elementi decorativi, come si devono comportare i proprietari?
La Cassazione, con la sentenza n. 2241 16 febbraio 2012, si è occupata dell'annosa questione dei balconi aggettanti. Il pronunciamento citato è conforme ai precedenti ed ai successivi in materia, cioè s'inserisce nel solco tracciato dalla sentenza n. 637/2000 con una specificazione degna di nota.
Con specifico riferimento ai balconi aggettanti, la Corte di Cassazione, nella pronuncia testé ha affermato quanto segue: «in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.
A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti"si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso in esame).
E, di più, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente "aggettanti" - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani» (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2241).
Proprietà esclusiva, dicono gli ermellini, non significa diritto di fare ciò che si vuole. Sempre nella stessa pronuncia, infatti, si legge che «va evidenziato che affermare che i balconi "aggettanti" i rivestimenti, nonchè gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore degli stessi, quando non si inseriscono nel prospetto dell'edificio e non contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, appartengono in via esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare cui si riferiscono, non significa che nel ripristino di questi beni (balconi comprensivi dei frontalini) il condomino sia libero di modificare l'estetica, la simmetria e il colore della facciata dell'edificio» (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2241).
Insomma, non bisogna mai ignorare il contesto in cui ci si trova. In termini di legge ciò vuol dire che il balcone esteticamente insignificante dovrà essere mantenuto ad esclusiva cura e spese del proprietario dell'unità immobiliare che serve, nel rispetto dell'art. 1122 c.c.
Balconi, sottobalconi ed elementi decorativi in condominio. Itinerari giurisprudenziali
Frontalino dei balconi in condominio, interventi manutentivi, competenza e suddivisione delle spese
