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Il sottobalcone è parte comune perché incide sul decoro architettonico. La presa di posizione del Tribunale di Novara
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Il sottobalcone è parte comune perché incide sul decoro architettonico. La presa di posizione del Tribunale di Novara

Nel loro insieme i balconi, quale struttura posta a servizio di un'unità immobiliare non sono considerati parti comuni.

Avv. Alessandro Gallucci  

L’individuazione delle parti di balcone di proprietà comune o di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare cui tale struttura serve, è questione da sempre incerta e sulla quale la mancanza di una espressa previsione legislativa fa sentire, più che in altre circostanze, i propri effetti.

In questo contesto, pertanto, è chiaro che ogni pronuncia della giurisprudenza, proprio perché volta a dare soluzione ad un caso concreto, sia sempre attesa e quindi esaminata con attenzione e curiosità.

Non fa eccezione a tale assunto una recente pronuncia del Tribunale di Novara, datata 29 aprile 2009, che si occupa, per l’appunto di balconi condominiali.

Due le problematiche inscindibilmente connesse con l’accertamento della proprietà delle parti del balcone:

a)le questioni inerenti la responsabilità per gli interventi manutentivi;

b)la ripartizione delle spese per tali interventi.

Un dato è certo e incontestato. Nel loro insieme i balconi, quale struttura posta a servizio di un’unità immobiliare non sono considerati parti comuni.

In una significativa, e mai smentita, pronuncia la Cassazione ebbe modo di affermare che “ è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Posto ciò, nella stessa sentenza la Suprema Corte delineava quella che era la differenza sostanziale tra le tipologie di balconi, ossia quelli incassati, vale a dire quei balconi che non sporgono rispetto ai muri perimetrali, e quelli aggettanti, che, al contrario, rappresentano un prolungamento dell’unità immobiliare.

Nella prima ipotesi la struttura deve essere considerata un tutt’uno con il solaio interpiano con applicazione, ai fini della ripartizione delle spese per interventi manutentivi dell’art. 1125 c.c. La parte frontale, visto il suo “inglobamento” nella facciata deve essere considerata parte di proprietà comune.

Nel caso di balconi aggettanti, invece, tutta la struttura deve essere considerata di esclusiva pertinenza del proprietario della porzione di piano cui essa serve. Come specificato dai giudici di piazza Cavour “ soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).

In sostanza, quindi, la particolare caratterizzazione della parte esterna del balcone ne determina la condominialità e di conseguenza il regime di responsabilità e spese cui lo stesso è sottoposto.

In questo contesto s’inserisce la succitata pronuncia del Tribunale di Novara a dire del quale, “ le spese relative ai sottobalconi debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché gli stessi vanno considerati una parte condominiale in quanto visibili dall'esterno dell'edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l'intero fabbricato” (Trib. Novara 29 aprile 2010).

Dal testo della sentenza non è dato comprendere con certezza se il sottobalcone oggetto della causa avesse connotazioni tali da renderlo capace d’incidere sul decoro dello stabile e se lo stesso fosse aggettante, anche se quanto a quest’ultima caratteristica dal contesto della pronuncia così parrebbe.

Così non fosse non potrebbe non evidenziarsi che questa pronuncia equiparerebbe tutti sottobalconi, quindi anche quelli con una semplicissima tinteggiatura bianca, ai fini della loro funzione caratterizzante il decoro dell’edificio. Come dire, poiché c’è il sottobalcone allora esso incide sul citato decoro architettonico.

Una posizione non certo che di fatto finirebbe per sancire l’automatica condominialità di tutte le parti inferiori del balconi (aggettanti).

A questo link un video sulla questione della condominialità dei balconi:

http://www.condominioweb.com/balcone-aggentante-e-incassato-differenze-video.336

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