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Balconi in condominio: gli interventi modificativi possono ledere il decoro di uno stabile già alterato in precedenza.
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Balconi in condominio: gli interventi modificativi possono ledere il decoro di uno stabile già alterato in precedenza.

Interventi manutentivi sui balconi di pertinenza delle unità immobiliari

Avv. Alessandro Gallucci  

Che gli interventi manutentivi sui balconi di pertinenza delle unità immobiliari fossero forieri di problemi stante l’incertezza sulla proprietà di tali parti dell’edificio era cosa nota, ciò che la Cassazione ha ribadito è che l’esecuzione ad opera del singolo condomino è anche soggetta al rispetto del decoro dell’edificio sia quando lo stesso non sia mai stato alterato, sia quando, invece, l’estetica risulti già compromessa da precedenti opere.

In nessuno dei due casi, questo, in sostanza, Ciò che dice la Suprema Corte con la sentenza 23 dicembre 2010 n. 26076, l’intervento può alterare il decoro del condominio.

Due premesse di carattere generale prima di passare all’analisi del cuore della succitata pronuncia.

Decoro architettonico

Per costante giurisprudenza, con questo termine " deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. 851 del 2007).

L’alterazione sanzionabile, con il risarcimento del danno e con l’eventuale riduzione in pristino dello stato dei luoghi, deve recare “un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere”(così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286). Alterazione, quindi, come modificazione in senso negativo dell’estetica dell’edificio.

Balconi

Quanto ai balconi sebbene, ad oggi, non vi siano certezze in termini d’effettiva individuazione dei loro proprietari, la giurisprudenza, nella sua espressione maggioritaria, è costante nel ritenere che “ è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Interventi sui balconi

Nonostante l’autonomia del balcone esso s’inserisce nella fisionomia dello stabile, caratterizzandone il decoro. Ciò vuol dire che le opere ad esso relative devono essere eseguite restando in quel determinato contesto estetico, evitando così d’alterarlo.

E’ questo il senso della pronuncia n. 26076. Respingendo le doglianze espresse con il ricorso gli “ermellini” specificano che “ le censure sono inammissibili, perché la Corte di appello ha invece motivato su tali punti descrivendo le caratteristiche dell'edificio ed evidenziando, in particolare la facciata presentava originariamente quattro balconi di identiche dimensioni e sagoma, due dei quali rimasti inalterati e due (incluso quello per cui è causa) fatti oggetto di successive modifiche; osservando che il balcone come modificato dalle convenute pregiudicava il decoro architettonico dell'edificio sia per le sue maggiori dimensioni, incidenti sulla originaria simmetria del prospetto, sia per le particolari modalità di esecuzione (puntualmente descritte), non omogenee rispetto alle precedenti; osservando, infine, che detto pregiudizio non era escluso dall'esistenza di pregressi interventi sulla medesima facciata, sia perché , come detto, soltanto due dei quattro balconi erano stati nel tempo modificati, sia "perché le modalità esecutive del rifacimento del balcone da parte delle (…) (connotate dall'uso di travi in ferro e tavelloni e dalla soprastante tettoia in lamiera preverniciata e ferro) segna un ulteriore e notevole peggioramento della facciata a prescindere dall'esistenza di lesioni pregresse, incidendo così in modo autonomo e rilevante sull'estetica del fabbricato" (Cass. 23 dicembre 2010 n. 26076).

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