E’ nota la definizione del condominio quale particolare forma di comunione nella quale al fianco di parti di proprietà esclusiva, ossia le unità immobiliari, dette anche piano o porzione di piano, esistono cose che appartengono a tutti i proprietari delle prime.

L’art. 1117 c.c. individua in modo meramente esemplificativo e non tassativo (in tal senso si veda tra le ultime Cass. 13 marzo 2009 n. 6175) i beni (parti dell’edificio e impianti) che debbono considerarsi comuni.

Due i punti fissi:

a)benché sia frequente in dottrina ed in giurisprudenza sentir parlare di presunzione di comproprietà, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno specificato chiaramente che l’art. 1117 non individua cose che si presumono comuni bensì parti ed impianti che sono tali;

b)nonostante una parte dell’edificio possa trovare menzione nell’art. 1117 c.c. la sua condominialità dovrà sempre essere verificata in relazione alla funzione di accessorietà rispetto alle parti di proprietà esclusiva.

In tal senso è illuminante una pronuncia nella quale si è affermato a chiare lettere che “ la norma dell’art. 1117 del codice civile stabilendo che: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione.

E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.).

D’altra parte, se con la disposizione dell’art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l’uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all’art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio.

In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario”, benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell’art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà” (così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).

A questa pronuncia è utile fare riferimento per leggere una più recente sentenza resa sempre dalla Corte di Cassazione: il riferimento è alla sentenza n. 17993 del 2 agosto 2010.

Nel caso sotteso a questa decisione di legittimità a seguito dello scorporo di un unico complesso immobiliare, i proprietari di due unità immobiliari, risultanti da tale operazione, avevano promosso un giudizio per ottenere l’accertamento, in loro favore, dell’esclusiva di proprietà di una terrazza che, di fatto, fungeva da belvedere anche ad una vicina villa.

Il tutto ruotava intorno al seguente problema: negli atti d’acquisto non v’era menzione del passaggio di proprietà del terrazzo. Per i proprietari delle unità immobiliari sottostanti, quindi, lo stesso doveva ritenersi parte comune alle loro proprietà ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Per il titolare della villa, invece, il terrazzo, fungendo da belvedere alla stessa, doveva essere considerato di sua pertinenza e come tale sottoposto al regime giuridico della stessa.

In sostanza: non essendo stato esplicitamente ceduto, esso doveva considerasi ancora in sua piena proprietà.

A seguito di due giudizi di merito conclusisi con esiti alterni, si giunse al procedimento dinanzi di legittimità.

La Corte regolatrice ha risolto la questione preferendo quest’ultima tesi. I giudici di legittimità hanno specificato che “ nella specie, occorre considerare che, secondo gli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito, il fabbricato acquistato dagli attori è autonomo e distinto dalla villa (…) e la sentenza ha accertato che, in considerazione della peculiare funzione della terrazza - come si è detto-risultata asservita ab origine in modo esclusivo alla villa padronale, la stessa costituisce un belvedere panoramico che conferisce particolare pregio alla villa stessa, di cui costituisce un accessorio.

Evidentemente, la particolare destinazione strutturale della terrazza al godimento esclusivo della villa padronale e il valore che all'appartamento essa attribuisce hanno indotto correttamente i Giudici ad escludere che ricorressero i presupposti della comunione di cui all'art. 1117 cod. civ.” (così Cass. 2 agosto 2010 n. 17993).

In simili circostanze, quindi, una parte del fabbricato che a mente dell’art. 1117 c.c. dovrebbe considerarsi comune può non esserlo allorquando le circostanze fattuali dovessero escluderlo. In conseguenza di ciò e salvo particolari accordi, le spese per la loro manutenzione graverebbero su chi risulta essere l’effettivo proprietario.