Infiltrazioni, urgenza e poteri dell'amministratore di condominio

In tema di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà comune di un edificio in condominio - il discorso è estensibile anche ad altre parti comuni - quali sono i poteri dell'amministratore di condominio?

Infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare. Chi paga?

La legge riconosce all'amministratore il potere di disporre spese ed interventi ordinari nell'ambito delle indicazioni assembleari.

La giurisprudenza ha ritenuto di estendere questo potere anche ad interventi ordinari ad egli stesso decisi, salvo ratifica del provvedimento alla fine dell'anno in sede di discussione del rendiconto condominiale (Cass. n. 457/2017).

Com'è noto, inoltre, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c., l'amministratore condominiale può disporre interventi di straordinaria manutenzione, purché ricorra il requisito dell'urgenza e salvo l'obbligo di riferirne alla prima assemblea utile: si badi riferirne non ottenere la ratifica.

Insomma davanti all'urgenza l'assemblea non può fare altro che prendere atto dell'operato dell'amministratore.

Quando un intervento è urgente?

Quali le conseguenze per il caso di assenza di urgenza in relazione al già predisposto intervento?

Una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, la n. 3350 depositata in cancelleria il 12 febbraio 2018, aiuta a fare chiarezza, evidenziando le conseguenze nel caso di mancata ricorrenza dell'urgenza.

Urgenza degli interventi condominiali

Partiamo dalla nozione di urgenza.

Al riguardo l'elaborazione giurisprudenziale della nozione di urgenza ha portato ad affermare che «è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256)» (Cass. 19 marzo 2012 n. 4330).

Si badi: quella testé indicata è la nozione di urgenza declinata ai fini dell'individuazione del campo applicativo dell'urgenza ex art. 1134 c.c., quella da cui discende la rimborsabilità della spesa sostenuta dal singolo condòmino in relazione ad un intervento gestorio da questi ordinato.

Vista la sostanziale identità di ratio tra quanto disposto dall'art. 1134 c.c. e il disposto di cui al secondo comma dell'art. 1135 c.c., non v'è motivo per dubitare che l'urgenza cui fa riferimento la prima norma sia la medesima anche guardando ad interventi di manutenzione straordinaria disposti dall'amministratore.

Urgente, quindi, è ciò che va fatto subito, perché rimandando anche di poco l'esecuzione dell'intervento si può anche solamente ingenerare un pericolo di danno.

Infiltrazioni ed urgenza

Quando la presenza di infiltrazioni dà luogo ad urgenza tale da legittimare l'amministratore alla disposizione di un intervento di manutenzione straordinaria?

Le infiltrazioni, com'è noto, sono fenomeni consistenti nel passaggio di una sostanza liquida, quasi sempre acqua, attraverso un corpo.

L'ipotesi più nota di infiltrazioni in ambito condominiale è quella che vede il loro manifestarsi da pareti, o dal tetto/lastrico solare.

Nel caso risolto dalla sentenza n. 3350 resa dalla Corte di Cassazione, un amministratore condominiale si vedeva condannato - in sede di appello - al pagamento delle somme richieste - tramite decreto ingiuntivo, poi revocato - da un'impresa edile ad un condominio da questi amministrato.

Se in primo grado il Tribunale aveva considerato legittimo il decreto d'ingiunzione emesso contro il condominio, in sede di gravame la decisione era stata modificata.

Poiché non ricorreva alcuna urgenza, diceva la Corte d'appello a pagare doveva essere l'amministratore. Su questo aspetto ci soffermeremo subito dopo. Qui, adesso, daremo risposta al seguente quesito: perché nel caso risolto dalla Cassazione con la sentenza in esame s'è arrivati ad affermare che non v'era alcuna urgenza?

In questo caso, dice in sostanza la Corte, la questione è di tempistica. Le infiltrazioni, si legge in sentenza, s'erano manifestate nell'anno 2004, mentre l'intervento era stato disposto nell'anno 2005. Un lasso di tempo sufficiente, si legge in sentenza, a consentire al mandatario di convocare l'assemblea.

Naturalmente il mero passare del tempo in relazione ad una particolare fattispecie non è di per sé elemento unico indicatore dell'assenza di urgenza. Un intervento straordinario non urgente che l'amministratore non può ordinare e che dev'essere deliberato dall'assemblea, può divenire urgente prima della convocazione dell'assemblea.

Insomma la situazione, come si dice spesso, va valutata caso per caso; certo è che rispetto ai fenomeni infiltrativi - la cui presenza denota già di per sé una situazione di danno, alla quale si deve urgentemente porre rimedio - il trascorrere del tempo è un indicatore molto importante.

Quanto, poi, al tipo d'intervento che l'amministratore può ordinare, ad avviso di chi scrive, lo stesso dev'essere limitato all'eliminazione della situazione di danno o pericolo, senza possibilità, ove non necessario, di ordinazione di interventi di rinnovamento di parti comuni.

Mancanza di urgenza e conseguenze per l'amministratore di condominio

L'amministratore condominiale che fa eseguire interventi straordinari non urgenti rischia di rimetterci di tasca propria.

È questa la conclusione che si può trarre - si accennava poc'anzi - leggendo la sentenza n. 3350: la Cassazione, infatti, ha confermato la pronuncia di appello impugnata dall'amministratore che era stato condannato a pagare l'impresa appaltatrice per opere eseguite sul condominio - nella specie il lastrico solare oggetto di infiltrazioni - ma giudicate non urgenti.

Occhio, dunque, ad agire d'impulso ordinando interventi che non sono urgenti, e soprattutto occhio a non fare passare molto tempo da quando un fenomeno dannoso - dal quale può discendere un intervento urgente - si manifesta; s'è vero che l'amministratore non ha obbligo di ordinare un intervento, egli è sicuramente responsabile se non s'è attivato nel modo migliore per eliminare la causa del danno.

Resta comunque prerogativa dell'assemblea la facoltà di ratificare l'intervento non urgente disposto dall'amministratore.