Capita spesso che l'appartamento del singolo condomino venga danneggiato da infiltrazioni d'acqua provocate da rottura di tubazioni o difettosa coibentazione. Avere il proprio appartamento danneggiato, comporta per il condomino un disagio nelle relazioni sociali all'interno della collettività condominiale. Molte sono le sentenze che hanno riconosciuto il danno esistenziale in caso di infiltrazioni.
Pregiudizio esistenziale ed infiltrazioni d'acqua. I primi interventi giurisprudenziali
Tra le più rilevanti sentenze che si sono espresse in argomento ricordiamo quella emanata dal Giudice di Pace di Venezia che con sentenza del 15 dicembre 2009, che ha stabilito che le infiltrazioni dall'appartamento del piano superiore possono portare al riconoscimento del danno esistenziale.
Secondo il Giudice veneziano, gli eventi sopportati da condomino danneggiato, avevano provocato: "il mancato e pieno godimento dell'abitazione incidendo negativamente sulle condizioni di esistenza e di abitazione dell'attrice e quindi su valori costituzionalmente garantiti e protetti".
Nella vicenda il ruolo determinante oggetto della tutela è il rispetto del proprio domicilio, all'esistenza dignitosa, al rispetto della vita privata, compromessi - si legge in motivazione - con ogni evidenza dalla situazione dannosa creatasi nell'abitazione.
Per tali motivi il Giudice di pace riconosce, la proprietaria dell'appartamento al piano superiore responsabile del danno esistenziale subito dalla ricorrente per l'allagamento dell'ottobre 2007.
Danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo, chi paga per i danni?
Sullo stesso orientamento, precedentemente si espressero anche i giudici romani secondo cui: nel caso in cui il condomino per infiltrazioni provenienti dall'appartamento sovrastante è costretto a vivere in un ambiente insalubre ed a subire le conseguenze pregiudizievoli dei lavori di ripristino.
In questo caso il danneggiarne, se provati, deve risarcire anche danni esistenziali (che finiscono, comunque, per incidere pur se indirettamente nella sfera patrimoniale, in senso lato, del soggetto) dovuti alla presenza, per il periodo dei lavori, degli operai in casa: in tali casi infatti bisogna adeguare le esigenze (talune volte difficilmente prevedibili) degli operai e dei lavori alle proprie abitudini, alla propria vita professionale, alle proprie frequentazioni, al proprio ritmo familiare. (Trib. Roma,10 ottobre 2001;Trib. Roma,18 maggio 2003).
Il Tribunale di Pescara, (sentenza del 27 marzo 2007 n.230 ) precisò che in caso di danni arrecati al singolo condomino dal sovrastante appartamento a causa di infiltrazioni di umidità, tempestivamente segnalate all'amministratore ma non eliminate, sussiste la responsabilità solidale del condominio, del proprietario dell'appartamento da cui sono derivate le perdite e dell'amministratore in proprio, che risultano tenuti ciascuno per l'intero, ivi compreso il danno esistenziale laddove provato anche a mezzo di presunzioni e del notorio, comunque da liquidarsi in via equitativa.
In argomento è da segnalare anche un recentissima sentenza emessa dal Tribunale di Monza (sentenza n. 1230, del 7 Maggio 2013) secondo cui "nel caso di infiltrazioni d'acqua nella singola unità immobiliare che portano alla formazione di muffe sui soffitti è il condominio responsabile in via autonoma nei confronti del proprietario esclusivo ex articolo 2051 c.c., il quale, laddove non offra la prova del fortuito è tenuto, quale custode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria e, dunque, a risarcire i danni patrimoniali e non patrimoniali scaturiti dal mancato pieno godimento dell'immobile".
In quest'ultimo caso il Tribunale brianzolo ha configurato un'autonoma responsabilità da custodia a carico del condominio che non interviene con la manutenzione al fine di porre rimedio all'inadeguato isolamento dell'edificio da cui derivano i vizi di costruzione, riconoscendo al proprietario dell'unità immobiliare assediata dall'umidità non solo il risarcimento del danno patrimoniale ma anche quello non patrimoniale.
La casa quale strumento per le " attività realizzatrici della persona"
Le decisioni riportate rappresentano uno recepimento di alcuni principi affermati da precedenti indirizzi giurisprudenziali. Infatti, nell'ambito del diritto di abitazione, possono venirsi a creare delle situazioni che possono interferire al normale svolgimento della vita domestica-familiare, e far scaturire un danno esistenziale.
Il risarcimento del danno esistenziale, per turbativa al diritto di abitazione, scaturisce dal considerare il diritto all'abitazione come diritto fondamentale dell'individuo.
L'abitazione rappresenta, infatti, il centro presso il quale si svolgono le attività realizzatrici della persona ed é, per l'individuo, un bene primario, oggetto di un diritto sociale, collocabile fra i diritti inviolabili dell'uomo (Corte Cost. 7 aprile 1988, n. 404), che deve essere adeguatamente e concretamente tutelato (Corte Cost. 28 luglio 1983, n. 252; Corte Cost. 25 febbraio 1988, n. 217).
Per cui, il rilievo esistenziale dell'abitazione, nel quadro dei diritti dotati di tutela costituzionale, non ha bisogno di essere ribadita.
Infatti, nel corso di questo decennio, il giudice delle leggi ha emesso tante sentenze nelle quali si ripete il concetto che il "diritto all'abitazione" rientra "fra i requisiti essenziali caratterizzanti la socialità cui si conforma lo Stato democratico" ed è da ricomprendere "fra i diritti inviolabili dell'uomo di cui all'art. 2 della Costituzione". (Corte cost., 14.12.2001, n. 410; Corte cost., 21.11.2000, n. 520; Corte cost., 25.7.1996, n. 309).
Alla luce delle considerazioni svolte sembra innegabile che il pregiudizio del godimento dell'abitazione - dovuto nel caso di specie alle infiltrazioni da rottura di tubazioni idriche - possa determinare danno esistenziale risarcibile ogni qual volta determini effettivamente una compressione di quelle "attività realizzatrici della persona" che nell'abitazione sono destinate ad essere svolte.
L'inquilino non ha diritto al risarcimento se l'infiltrazione deriva dal tubo condominiale.
