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Infiltrazioni dalla terrazza di proprietà esclusiva, il condominio non paga le spese.
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Infiltrazioni dalla terrazza di proprietà esclusiva, il condominio non paga le spese.

Infiltrazioni dalla terrazza sovrastante: se di proprietà esclusiva il condominio non può essere coinvolto nel pagamento delle spese.

Avv. Leonarda Colucci  

Ripartizione delle spese riguardanti le infiltrazioni subite dal proprietario di un box sottostante ad una terrazza di proprietà esclusiva. Nessun addebito può essere contestato al condominio essendo applicabile il criterio previsto dall'articolo 1125 del codice civile e non il criterio di ripartizione delle spese previsto dall'articolo 1126 del codice civile.

La vicenda. Il proprietario di un box situato in un edificio condominiale, a fronte delle infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza sovrastante, cita in giudizio il condominio chiedendo il risarcimento dei danni sopportati per non aver potuto più usufruire di tale box, puntualizzando che nel caso di specie doveva ritenersi applicabile il principio previsto dall'articolo 1126 del codice civile che ripartisce gli oneri derivanti dall'uso del lastrico solare fra condominio e proprietario o proprietari esclusivi.

Lo svolgimento del giudizio. Si costituisce il condominio, che contestando in toto la domanda attrice, puntualizza che “ il terrazzo che funge da copertura del box è di proprietà esclusiva e non ha funzione di copertura di aree condominiali” precisando di conseguenza che in virtù di tale circostanza non poteva trovare applicazione il criterio previsto dall'articolo 1126 del codice civile appartenendo, tra l'altro, il terrazzo in questione, alla proprietà esclusiva di uno dei condomini che era, pertanto, anche l'unico responsabile della mancata esecuzione a regola d'arte dei lavori di impermeabilizzazione.

La sentenza del Tribunale di Roma. Dopo aver attentamente analizzato la consulenza tecnica d'ufficio e gli accertamenti dalla stessa compiuti, nonché la documentazione prodotta dall'attore ( rilievi fotografici): la sentenza del Tribunale di Roma in commento giunge alla conclusione che la domanda di quest'ultimo non può trovare accoglimento.

=> Infiltrazione dalla terrazza a livello, chi paga i danni?

Infatti la consulenza tecnica d'ufficio, valutando la particolare conformazione dell'edificio in questione, ha rilevato che la terrazza non fungeva da copertura di una o più unità immobiliari ricadenti nel complesso, e che la stessa apparteneva alla proprietà esclusiva di uno dei condomini: tali circostanze pertanto depongono a favore dell'inapplicabilità, al caso di specie, del criterio previsto dall'articolo 1126 del codice civile.

La sentenza in commento, a tal proposito, ricalca l'orientamento seguito dalla giurisprudenza di legittimità che in varie pronunce ha puntualizzato “ che non si rientra nell'ambito di applicazione dell'articolo 1126 del codice civile, che postula che il lastrico solare o la terrazza svolgano una funzione di copertura in favore delle unità immobiliari sottostanti, evidenziando così la loro destinazione a tutela dell'integrità del fabbricato nel suo insieme; ma al contrario viene in considerazione il criterio stabilito dall'articolo 1125 del codice civile, con la conseguenza che le opere di rifacimento della pavimentazione, previa impermeabilizzazione, sono a carico del proprietario esclusivo” ( Cass. 5.5.2010 n. 10858)

Di fatto, secondo la valutazione compiuta dal Giudice della settima sezione civile del Tribunale romano, nel caso di specie trova applicazione esclusivamente il criterio previsto dall'art. 1125 del codice civile che accolla al soggetto che ha l'uso esclusivo del pavimento del piano superiore l'obbligo di provvedere alla relativa manutenzione. ( Sul tema la sentenza fa riferimento alla seguente giurisprudenza: Cass. Civ. sez.II, 14.9.2005 n. 18194; Cass. Civ., sez.II, 2243/2012)

=> Cosa comporta la mancata manutenzione della terrazza a livello?

Scarica Tribunale di Roma 1, sezione Settima Civile, del 02-01-2015

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