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Chi risponde dei danni da infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello: il proprietario o il condominio?
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Chi risponde dei danni da infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello: il proprietario o il condominio?

Infiltrazione dalla terrazza a livello, chi paga i danni?

Avv. Rosario Dolce  

La Sentenza del Tribunale di Caltanissetta analizza la questione della legittimazione passiva a resistere

La presenza di infiltrazioni d'acqua lungo le pareti perimetrali dello stabile condominiale e nel sottostante appartamento di proprietà è uno dei casi in cui si può invocare la tutela nunciatoria.

I presupposti per la proponibilità dell'azione di cui all'art. 1172 c.c. sono:

- il ragionevole timore di un pericolo di danno (ivi compreso il timore di un pericolo di danno futuro: Cass. 4531/1992);

-la circostanza che il temuto danno possa derivare da una cosa (e non già da un'attività umana; anche se appare più corretto ricondurre i pericoli incombenti dalle "cose", ad una attività umana di tipo omissivo: Cass. 2897/1987);

ed il fatto che il pericolo incomba su una cosa di cui il ricorrente abbia il possesso (Cass. 9783/1997). Da non perdere: Cosa comporta la mancata manutenzione della terrazza a livello?

Ad affermarlo è il Tribunale di Caltanissetta con Ordinanza del 16 febbraio 2015, ripartendo le responsabilità, a secondo dei casi, tra il proprietario della terrazza e lo stesso condominio (non convenuto).

Il Caso. I proprietari di un appartamento ammalorato da infiltrazioni provenienti dalla sovrastante terrazza convenivano nel giudizio cautelare (esclusivamente) il relativo proprietario, lamentando l'omessa manutenzione del "bene".

Dalle risultanze della c.t.u., svolta nel corso del procedimento, emergeva che le tracce d'umido presenti all'interno dell'immobile del ricorrente erano, in effetti, da ricondursi alle infiltrazioni d'acqua provenienti direttamente dal superiore immobile, sulla base però di cause concorrenti, cioè di natura condominiale e non.

Il provvedimento. Il Giudice siciliano, pregiudizialmente e sulla scorta di un'eccezione sollevata da parte resistente, ha statuito sulla questione della legittimazione passiva a resistere.

Premettendo che, tra le parti comuni dell'edificio, vi sonomuri e tetti ( art. 1117, n. 1 cod. civ.), oltre chele opere ed i manufatti delle fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3, cod. civ.), in quanto deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea (Cass. 64/2013), il Giudice siciliano conclude versa la necessaria estensione del contraddittorio nei confronti della compagine condominiale.

Ed invero, il Condominio detienela custodia delle predette cose comuni, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 2051 c.c. (Cass. 15291/2011).

In altri termini, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione,rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., in quanto tale bene, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti (v. Cass. 8175/2012 e 3404/2012).

Tuttavia, il Decidente ha parimenti riconosciuto la responsabilità concorrente del proprietario della terrazza a livello, facendo salva l'azione cautelare esperita dal ricorrente.

Le infiltrazioni subite all'interno della relativa proprietà sono state, in parte, ricondotte eziologicamente anche alla omessa cura e manutenzione diparti strutturali "private", facenti capo al proprietario della terrazza a livello sovrastante.

Ed invero " … la domanda di parte ricorrente può dirsi fondata esclusivamente con riguardo ai pregiudizi derivanti dall'appartamento delle resistenti (posto al quinto piano) e descritti nella relazione integrativa alla c.t.u. del 15.12.2014 a pag. 6 e 7 (ripristino degli zoccoletti del balcone del quinto piano, di proprietà (E)-(F), e registrazione di porte e finestre battenti che consentono l'accesso al balcone di cui al punto precedente).

Conclusione. L'esercizio di un'azione di denuncia di danno temuto sulla base di infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello, deve essere preceduta dallo svolgimento di una indagine tecnica di parte (CTP), in grado di individuare a monte le cause, eventualmente diverse, che originano i fenomeni; e ciò, al fine di evitare sorprese sulla carenza della "legittimazione passiva" a resistere alla lite…

(Il condomino che intende chiedere il risarcimento del danno da infiltrazione)

Scarica TRIBUNALE DI CALTANISSETTA SEZIONE CIVILE

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