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Mancata manutenzione della terrazza a livello. Tutti responsabili: condominio, amministratore e condomino.
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Mancata manutenzione della terrazza a livello. Tutti responsabili: condominio, amministratore e condomino.

Cosa comporta la mancata manutenzione della terrazza a livello?

Avv. Rosario Dolce  

I principi di diritto. Alla manutenzione del lastrico solare dell'edificio che svolge funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, sono tenuti tutti i condomini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare dell'uso esclusivo.

Di conseguenza dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico e/o dalla terrazza a livello, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini inadempienti alla funzione di conservazione secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., vale a dire i compartecipi ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. S.U. 29-4-1997 n. 3672; Cass. 11-9-1998 n. 9009; Cass. 17-1-2003 n. 642; Cass. 13-3-2007 n. 5848, Cass. 17-10-2001 n. 12682).

In effetti, è pacifico ritenere in giurisprudenza, ove comprovata dai fatti, la responsabilità per cose in custodia (art. 251 cod. civ.) e/o di natura extracontrattuale (art. 2043 cod. ci) a carico sia del proprietario del lastrico solare, che del Condominio tout court.

Se vi è inerzia cosa succede?. Anzi, il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua solamente dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato (Cass. civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696).

La decisione. Il Tribunale di Milano, con Sentenza del 07 gennaio 2014, nr 115, ha recentemente confermato gli assunti riportati.

Inoltre, ha condannato ad “danno futuro” il Condominio, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., prevedendo la pena di € 100,00 per ogni giorno di ritardo che dovesse, eventualmente, maturare prima dell'inizio delle opere ingiunte.

Infine, ha responsabilizzato l'amministratore per l'occorsa vicenda, affermando che questi avrebbe potuto provvedere immediatamente, senza bisogno di ricorrere alla convocazione di un'assemblea condominiale.

Il proprietario di un immobile ubicato sotto una terrazza a livello, svolgente funzioni di copertura dello stabile condominiale, ha convenuto in giudizio il proprio Condominio e la vicina dell'appartamento sovrastante, chiedendo che venisse dichiarata la loro responsabilità per i danni causati alla per le infiltrazioni dovute all'incuria del terrazzo.

Il Condominio convenuto si costituiva nel processo eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva. La proprietaria del terrazzo a livello non si costituiva in giudizio e veniva, invece, dichiarata contumace.

Il Giudice disponeva una consulenza tecnica al fine di accertare la causa e provenienza delle lamentate infiltrazioni, e, se del caso, per quantificare i danni subiti dalla parte ricorrente. Esaurita l'istruttoria, la causa è stata rimessa in decisione.

I motivi della decisione. Il Tribunale milanese ha, per quel che è dato qui interessare, rigettato l'eccezione sulla carenza di legittimazione passiva del Condominio, ricordando che: “… la giurisprudenza è unanime nell'affermare la responsabilità del Condominio nei casi in cui dalla mancata manutenzione del lastrico solare derivi un danno all'appartamento sottostante.

Infatti, poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo”.

Il Giudice di merito ha poi affermato che: “… dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (cfr. Cass. Sez. Un., 3672/1997)”.

Le conseguenze. Il Tribunale Milanese dopo aver individuato le opere e gli interventi da eseguire per la rimozione delle cause di infiltrazione che attanagliavano l'immobile sottostante la terrazza a livello - sulla scorta delle indicazioni offerte nella relazione di consulenza tecnica di parte -, ha avuto pure modo:

  • da una parte, di responsabilizzare l'amministratore per non essersi prontamente adoperato alla risoluzione del problema (“… doveva provvedere urgentemente ad eliminare le infiltrazioni, senza necessità di attendere le decisioni dell'Assemblea condominiale”);
  • e, dall'altra parte, al fine di assicurare l'inizio immediato dei lavori, ha prefissato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 614 bis c.p.c. la somma di Euro 100,00 a carico del Condominio e/o del proprietario del lastrico solare per ogni giorno di ritardo che si dovesse accumulare prima dell'effettivo inizio dei lavori.

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Scarica Tribunale Milano, Sentenza 7 gennaio 2014, n. 115

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Fritz Altmann
Fritz Altmann giovedì 25 maggio 2017 alle ore 17:15

Se la piastrellatura del lastrico solare risulta talmente ammalorata da non costituire più la necessaria protezione al rivestimento isolante come da perizia e il proprietario del lastrico avverte per tempo della necessità di provvedere alla manutenzione,pienamente disponibile alla copertura delle spese secondo l'articolo 1126 è i condomini non intendono provvedere,ovvero richiedono all' utilizzatore superficiario di provvedere alla manutenzione a proprie totali spese in caso di infiltrazioni al sottostante appartamento chi risponde del danno e in quale misura ? Grazie

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