Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
100498 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Danni da infiltrazioni arrecati all'appartamento di sotto. Verso nuovi profili risarcitori
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Danni da infiltrazioni arrecati all'appartamento di sotto. Verso nuovi profili risarcitori

Di nuovo sui danni da infiltrazioni arrecati agli appartamenti sottostanti

Avv. Dolce Rosario  

Il Tribunale di Vercelli riconosce al proprietario danneggiato da infiltrazioni il diritto al risarcimento del danno alla proprietà, per mancato godimento

In fatto.

Tizia e Caia sono proprietari di un'unità immobiliare facente parte del condominio Arianna. Lamentano delle infiltrazioni nella camera da letto e nel salone provenienti dalla terrazza sovrastante, ad uso esclusivo di Sempronio.

Contestano la qualità degli interventi all'impermeabilizzazione, frattanto, eseguiti dall'appaltatore “Mevio” -su commissione del condominio Arianna-, stante il ripetersi dei fenomeni di degrado.

Citano in giudizio, pertanto, il Condominio e Sempronio per chiederne la condanna solidale all'esecuzione delle opere di risanamento necessarie all'eliminazione delle cause ed al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.

Il Condominio e Sempronio si costituiscono in giudizio e deducono, avverso la citata pretesa, che i danni reclamati devono essere imputati alla Impresa edile “Mevio”- della quale chiedono ed ottengono la chiamata in causa -, la quale ha eseguito i lavori di impermeabilizzazione del terrazzo sovrastante.

L'impresa Mevio eccepisce, a sua volta e in punto, l'esecuzione a regola d'arte delle opere, pure affermando che le infiltrazioni d'acqua sarebbe causate dal malfunzionamento dei pluviali (cioè da un'altra causa).

La CTU. All'esito dell'esperita istruttoria emerge che le infiltrazioni oggetto di causa sono state causate, in effetti, dalla esecuzione non a regola dell'arte dei lavori da parte di Mevio.

La responsabilità del Condominio. L'appaltatore, per giurisprudenza consolidata – precisa il Giudice- risponde direttamente dei danni solamente quando questi siano stati cagionati a terzi e/o a condòmini durante l'esecuzione dei lavori, siccome esercita, in tale frangente,un potere di fatto sul cantiere.

Nella fattispecie, per contro, le infiltrazioni si sono verificate solo successivamente alla fine dei lavori.

La Sentenza del Tribunale di Vercelli. Così chiarità la responsabilità solidale del condominio e di Sempronio per le infiltrazioni verificatesi all'interno dell'appartamento di proprietà di Tizia e Caio, e, al pari, riconosciuta la mancata esecuzione secondo regole dell'arte delle opere precedentemente appaltate (da cui la condanna per manleva a carico dell'appaltatore), esaminiamo, a questo punto, i profili di risarcibilità del danno – non patrimoniale - che sono stati delibati nel provvedimento in commento (emesso in data 12.02.2015).

Il Riconoscimento del danno non patrimoniale. L'offesa subita dagli attori è stata ritenuta non futile, eccedente la soglia minima di tollerabilità e quindi suscettibile di essere risarcita.

Viene rilevato dal Giudice che se è vero che il dovere di solidarietà quale recepito all'art. 2 della Costituzione impone di tollerare minime intrusioni nella propria sfera personale (inevitabilmente derivanti dalla convivenza) è tuttavia altresì vero che, nel caso concreto, il limite della tollerabilità sia stato ampiamente superato anche in considerazione del tempo per il quale, nonostante le reiterate richieste di intervento ripristinatorio, le infiltrazioni si sono protratte.

La mancata disponibilità di una stanza (peraltro avente la specifica destinazione di camera da letto) per ben tre anni costituisce infatti non un mero fastidio, ma un concreto pregiudizio al diritto di proprietà in grado di determinare (si pensi anche all'accertata necessità di utilizzare altri spazi della casa per dormire) negative ripercussioni sulla qualità della vita.

I criteri scelti per la quantificazione. Il Giudice ha così proceduto alla quantificazione, in via equitativa, del risarcimento del danno, valutandone l'entità in ragione sia della durata del fenomeno infiltrativo (tre anni), sia delle dimensioni dell'appartamento e delle stanze danneggiate. “Ebbene, tenuto conto che la proprietà degli attori risulta composta da “3 vani oltre tinello cucinino e servizi” –p. 3 della c.t.u.- (e, pertanto, ha dimensioni piuttosto elevate, anche considerato che non è emersa la presenza di altri componenti del nucleo familiare) appare equo riconoscere a ciascuno dei P. euro 500,00 per ogni anno durante il quale (sino alla cessazione delle infiltrazioni –novembre 2011-) v'è stata la mancata disponibilità della stanza da letto”.

In conclusione. I punti salienti della Sentenza in commento possono così schematizzarsi:

a) la responsabilità dei danni provocati all'immobile è direttamente riconducibile al condominio e al proprietario del lastrico solare in via solidale (art. 2055 c.c.), non trovando ingresso, nella fattispecie, la previsione di cui all'art. 1126 c.c., in quanto riconducibile esclusivamente al piano di riparto delle spese interno alla compagine;

b) l'impresa appaltatrice è tenuta a garantire il committente (il Condominio e il proprietario della terrazza a livello), laddove viene accertato che l'esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione non siano stati eseguiti in modo conforme alla regola dell'arte;

c) i danneggiati, cioè i proprietari dell'appartamento interessato dalle infiltrazioni, possono chiedere in giudizio nei confronti dei responsabili sia il danno emergente (cioè il rimborso delle spese necessarie per la riduzione in pristino dell'immobile), sia il danno non patrimoniale, legato alla minore godibilità e/o sfruttamento del proprio appartamento.

d) i criteri per la quantificazione di quest'ultimo nocumento sono stati individuati nei seguenti parametri:

- il “tempo” di persistenza delle infiltrazioni;

- la “dimensione dell'immobile” in rapporto dei vani interessati ai fenomeni di degrado.

Da non perdere: Infiltrazioni: L'amministratore può chiamare il tecnico per effettuare gli interventi di ispezione?

Scarica Tribunale di Vercelli 12.02.2015

Cerca: infiltrazioni danni

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento