Pioggia chiama infiltrazioni d'acqua e problemi in condominio: di chi sono le responsabilità?
Quali le conseguenze del danno?
Che cosa fare per risolvere il problema nel più breve tempo possibile?
Partiamo dal dato certo: rispetto ai danni da infiltrazioni, il proprietario del bene dal quale provengono è responsabile in via oggettiva quale custode del bene.
La norma di riferimento è l'art. 2051 c.c. a mente del quale
Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Infiltrazioni d'acqua in condominio e responsabilità oggettiva del custode del bene
Per lunghi anni è stato incerto il titolo di assunzione di questa responsabilità. Si tratta di una presunzione di colpa o d'una forma di responsabilità obiettiva?
Ormai da qualche anno è pacifico in giurisprudenza che la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia abbia «carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è, d'altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta» (così Cass. 25 luglio 2008 n. 20427).
Si risponde non perché si ha colpa nella custodia del bene, ma perché si è custodi, cioè per la posizione che si ha in relazione al bene dal quale proviene il danno.
Infiltrazioni d'acqua in condominio, chi è il custode?
È evidente, allora, che delle infiltrazioni d'acqua in condominio possono rispondere, individualmente o in concorso tra loro varie persone.
Ciò, in quanto, «il "custode" è individuato non soltanto nel proprietario, ma anche nell'usufruttuario, nell'enfiteuta, nel conduttore, nel possessore, nel detentore e, in genere, in colui che esercita un effettivo e non occasionale potere materiale sulla cosa stessa, tale da implicare il governo e l'uso di qui, il dovere di vigilanza e di controllo, in modo da impedire che produca danni a terzi» (Pietro Perlingieri, Manuale di diritto civile, Napoli, 1997).
Ciò vuol dire che se vedo una macchia sul muro (o peggio se mi piove in casa), eccezion fatta per un caso fortuito imprevisto ed imprevedibile, il proprietario del bene dal quale proviene il danno deve risarcirlo.
È evidente, allora, che l'individuazione del responsabile è il primo passo da farsi.
Ecco allora che delle infiltrazioni d'acqua in condominio possono essere chiamati a rispondere:
- il condominio, in quanto collettività dei condòmini, quale custode delle parti comuni dell'edificio;
- i proprietari delle unità immobiliari per i danni provenienti dalle stesse;
- i conduttori delle unità immobiliari per i danni provenienti dalle cose che, nelle unità immobiliari da essi condotte, sono sotto la loro diretta custodia (es. tubi flessibili fuori dalle pareti);
- gli usufruttuari, che si pongono in una posizione molto simile, sebbene non completamente sovrapponibile, a quella del conduttore.
Infiltrazioni d'acqua in condominio, come agire per segnalare il danno
È evidente che non sempre è facile, anzi spesso è così, comprendere da quale bene provenga una infiltrazione.
Una parte comune? Un appartamento?
Data questa incertezza, allora, come si deve agire in presenza d'infiltrazioni?
Per quanto sgradevole e seccante possa essere la situazione, evitiamo di inasprire i toni, ma al contempo mettiamo un punto certo. Questo, in tale fase, è una lettera scritta:
a) al proprietario del bene dal quale proviene l'infiltrazione;
b) all'amministratore di condominio se il danno proviene da parti comuni, se la provenienza è incerta ed anche se l'infiltrazione proviene dal terrazzo a livello o lastrico solare di uso e/o proprietà esclusiva.
Nella lettera da inviare, tramite raccomandata con avviso di ricevimento (che può essere anche anticipata verbalmente, se lo si ritiene opportuno), si deve chiedere all'interessato un sopralluogo in contraddittorio per verificare lo stato dei luoghi, meglio se alla presenza di tecnici per comprendere le cause ed il da farsi e di conseguenza l'eliminazione della causa del danno, riservandosi le più opportune valutazioni sul da farsi. Come dire: risolviamo il problema e poi vedremo di quantificare il danno.
Mettere tutto per iscritto è fondamentale al fine di fissare una data certa rispetto al danno lamentato, in modo che nessuno in futuro possa dire che l'avviso non è stato tempestivo.
Inutile, almeno nel primo contatto formale, utilizzare toni ultimativi; bisogna essere fermi nel chiedere la risoluzione del problema, ma non esasperare i toni: l'obiettivo dev'essere risolvere il problema, non litigare con chi l'ha causato.
Chiaramente se questa prima fase non avrà avuto gli esiti sperati, inutile indulgere ulteriormente: a quel punto meglio rivolgersi ad un legale per valutare le più opportune azioni.
Si badi: sebbene per i danni all'immobile il danneggiato è il proprietario, se l'appartamento è concesso in locazione, il conduttore ha diritto a vedere ripristinata la situazione di normalità per vivere in pieno confort l'appartamento.
I suoi referenti sono il proprietario e l'amministratore nel caso di danni provenienti da parti comuni ed assimilabili (vedasi terrazzo e lastrico di proprietà o uso esclusivo, salvo il caso di danno causato dal proprietario o utilizzatore).
Quanto all'amministratore, è bene che lo stesso verifichi, in presenza di assicurazione, se il danno lamentato dal condòmino o dal terzo sia coperto dalla polizza condominiale, provvedendo in caso positivo da denunciare il fatto alla compagnia assicurativa.
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