Gli alberi esistenti in un edificio in condominio possono essere di proprietà comune o di proprietà esclusiva.
Sono di proprietà comune se esistono fin dalla nascita del condominio e il regolamento o gli atti non ne riservano la proprietà a qualcuno; sono, invece, di proprietà esclusiva se ubicati in giardini pertinenziali delle unità immobiliari.
E gli alberi piantati d'iniziativa dei singoli nei giardini comuni?
Alberi su parti comuni, se piantati dal condòmino non opera l'accessione
Partiamo dal dato che può dirsi certo: . secondo la regola più volte affermata da questa Corte la disciplina dell'accessione si attaglia solo al caso che sia occupato con una costruzione il terreno di proprietà altrui, laddove in tema di condominio essendo i condomini legati da reciproco vincolo, gli stessi non sono terzi fra loro, onde i loro rapporti traendo la disciplina esclusiva dal complesso di norme dettate in tema di condominio non tollerano di essere regolati dall'istituto dell'accessione (cfr. sentenze 23 ottobre 1989 n. 3457; 5 agosto 1977 n. 3585; 21 ottobre 1981 n. 5511; 27 agosto 1986 n. 5442; 30 marzo 1993 n. 3853). (così Cass. 18 aprile 1996, n. 3675).
Insomma questi alberi, se non considerati illegittimi ai sensi dell'art. 1102 c.c., cioè lesivi del parti diritto d'uso delle cose comuni, devono essere considerati beni di proprietà esclusiva.
Ricapitolando:
a) sono comuni gli alberi esistenti al momento della costituzione del condominio o la cui piantumazione è stata deliberata dall'assise;
b) sono di proprietà esclusiva gli alberi piantati in giardini di proprietà esclusiva o in parti comuni nell'esercizio legittimo delle facoltà d'uso dei beni comuni per fini personali riconosciute dall'art. 1102 c.c.
Estirpazione e potatura di un albero, chi paga le spese per l'opera?
Nel caso di estirpazione di un albero condominiale è dubbio se la decisione debba essere assunta con il voto favorevole di tutti i condòmini - trattandosi di distruzione di un bene comune - o se invece è sufficiente la maggioranza prevista per le innovazioni. Resta salvo l'obbligo di rispettare le procedure previste dai regolamenti locali.
Ciò detto è utile chiarire chi ed in che modo debba provvedere alla manutenzione degli alberi e quindi alle relative spese.
Nelle ipotesi di alberi condominiali, è evidente che la spesa per la conservazione di detti beni debba essere sostenuta da tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo intercorrente tra tutti i comproprietari (la diversa convenzione di cui all'art. 1123, primo comma, c.c.).
Nel caso di alberi di proprietà esclusiva, le spese per la loro manutenzione spettano al legittimo proprietario indipendentemente dal luogo (condominiale o di proprietà esclusiva) nel quale sono posti.
Alberi nel giardino del condòmino: decoro e ripartizione spese
Potatura alberi in condominio, la competenza dell'assemblea e l'empasse
Se l'assemblea non adotta i provvedimenti necessari in tal senso, fermo restando il potere dell'amministratore d'intervenire nei casi d'urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.), ciascun condomino può ricorrere all'Autorità Giudiziaria per ottenere i più opportuni provvedimenti in merito (art. 1105, quarto comma, c.c.); anche in questo caso la spesa dev'essere ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.
Certo, questa è una visione assemblea centrica che esclude ogni prerogativa e potere d'iniziativa in capo all'amministratore.
È giusto così? O forse è più corretto considerare legittimo anche un intervento disposto all'amministratore.
Abbattimento platani maggioranza
Al riguardo, ad avviso di chi scrive, la questione va osservata considerando la tipologia d'intervento.
Esplicitiamo meglio.
Potatura alberi in condominio, le prerogative dell'amministratore tra spese ordinarie e straordinarie
Secondo la Corte di Cassazione . è funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea. L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico. (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454)
Una visione fin troppo restrittiva del ruolo dell'amministratore, il cui operato, salvo eccesso di potere, va considerato legittimo a priori, non potendo l'assemblea contestare l'erogazione di una spesa ordinaria non preventivamente approvata, se trattasi appunto di costo per la normale gestione e conservazione dei beni comuni.
Una potatura straordinaria non necessaria, quella sì necessita della ratifica dell'assemblea perché l'amministratore non ha potere di disporre simili interventi.
Diverso il caso della potatura straordinaria urgente che, ex art. 1135, secondo comma, c.c. non ha bisogno dell'approvazione, ma della semplice presa d'atto.
Potatura alberi in condominio, le spese per gli interventi disposti dall'amministratore
Non si riscontrano differenze in materia di ripartizione delle spese tra interventi decisi dall'assemblea e quelli disposti e fatti eseguire su input dell'amministratore.
Anche in questa seconda ipotesi e senza differenza tra interventi di manutenzione straordinaria urgente ovvero semplice manutenzione ordinaria, il costo sarà sempre suddiviso, salvo diversa convenzione, secondo i millesimi di proprietà.
