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Contratto annuale di manutenzione degli spazi verdi condominiali
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Contratto annuale di manutenzione degli spazi verdi condominiali

Cura degli spazi verdi condominiali, tra contratto di appalto del servizio e manutenzione a chiamata

Avv. Alessandro Gallucci  

La manutenzione del verde condominiale è attività che sovente crea attrito e discussione tra i condòmini.

Attrito perché la costante cura del verde condominiale è in grado di generare notevole dispendio economico. L'acqua da utilizzare, ma anche le maestranze preposte.

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Come accade in condominio non è raro imbattersi tra le due categorie cardine di condòmini: gli iperattivi, che rivolterebbe costantemente le parti comuni come un calzino, gli iper lassisti, che preferirebbero una colata di bitume a prati, fiori ed alberi, così si spende meno.

In mezzo l'amministratore, tenuto a mediare tra le esasperate istanze.

Va be' forse l'abbiamo un po' esasperata, o forse no?

Sta di fatto che la questione della manutenzione degli spazi verdi condominiali necessita di alcuni chiarimenti utili a comprendere chi possa ordinare che cosa.

Un quesito postoci da un nostro lettore ci aiuterà a trattare l'argomento: «Vi spiego la mia situazione: un condòmino ha chiesto all'amministratore la convocazione dell'assemblea per discutere sulla sostituzione della ditta che esegue la manutenzione del verde condominiale.

In sostanza dice che siamo agli sgoccioli del termine per la disdetta e che è bene valutare un nuovo contratto con altra impresa, più vantaggioso non solo economicamente. L'amministratore ha detto che non può provvedere lui a disdetta e quindi provvederà a convocare così decideremo. È giusto?»

Contratti condominiali, tra poteri dell'assemblea e prerogative dell'amministratore

Se si rompe un componente dell'impianto di autoclave l'amministratore ha la possibilità di ordinare autonomamente l'intervento.

È l'art. 1135, secondo comma, c.c. che lo legittima ad ordinaria gli interventi straordinari urgenti senza autorizzazione assembleare e senza necessità di successiva ratifica.

Se in un condominio, si rende necessario un piccolo intervento di manutenzione del portone, l'amministratore ha certamente il potere, in quanto tenuto a compiere gli atti conservativi, a ordinare l'intervento del fabbro o del falegname.

Per mantenere scale, portone, autoclave ed in generale le parti comuni si potrebbe anche optare per la sottoscrizione di un contratto di servizio con un'impresa specializzata.

Ripartizione delle spese per la sostituzione del portone d'ingresso

Al riguardo è aperta, in dottrina e giurisprudenza, la disputa sui limiti ai poteri dell'amministratore. Per un orientamento, più rigido, l'amministratore è mero esecutore della volontà assembleare: nessun potere di stipula dei contratti, ma semplici prerogative da esercitarsi all'occorrenza, come così sopra descritto.

Per un altro filone, meno rigido, l'amministratore, proprio in ragione delle proprie prerogative di mandatario deputati alla gestione delle cose comuni, avrebbe potere di stipula dei contratti.

Manutenzione del verde condominiale, i poteri dell'amministratore

Questa premessa torna utile in relazione al verde condominiale: quali sono i poteri dell'amministratore.

Nessun dubbio sul fatto che l'amministratore abbia il potere di disporre interventi ordinari e/o straordinari del genere di quelli sopra descritti.

Si pensi, per riportare quella casistica al verde condominiale, alla necessità di fare recidere radici pericolose, di far tagliare rami pericolanti, di fare eseguire disinfestazioni per eliminare i parassiti dalle aiuole, ecc.

Tutti interventi che possono essere ricondotti nell'alveo della manutenzione ordinaria, ovvero di quella straordinaria urgente.

Sicuramente, dunque, gli amministratori possono disporli una tantum anzi è meglio dire, sempre purché ne ricorrano i presupposti.

Quando si può dire che sono stati deliberati lavori in condominio?

Qualcuno potrebbe dire: se si può agire in questo modo perché non riconoscere la possibilità, per lo meno su base annuale, di far sottoscrivere all'amministratore dei contratti di manutenzione del verde condominiale.

Vero, è un ragionamento fondato e che ha le sue ragioni anche giuridiche oltre che concrete. Di contro, però, si può obiettare: l'amministratore deve fare ciò che dice l'assemblea, se l'assemblea non prevede spese annuali periodiche per la manutenzione del verde, allora si ordineranno alla bisogna, fare diversamente è una violazione di un deliberato implicito. Ed anche questa è una tesi ragionevole.

Come spesso accade in ambito condominiale la visione di fondo del ruolo dell'amministratore può incidere sulla valutazione delle sue prerogative.

Certo è che se esiste un contratto di manutenzione degli spazi verdi condominiali, l'amministratore ha tutto il potere, meglio ricorre un vero e proprio obbligo di sollecitare la ditta a fare il proprio lavoro, eventualmente inviando addirittura una lettera di risoluzione per inadempimento, ove ne ricossero i presupposti.

Manutenzione del verde condominiale, i poteri dell'assemblea

L'assemblea, come ci dice la giurisprudenza all'unisono con la dottrina, è l'organismo deliberativo del condominio con competenza generale a decidere in merito ad ogni utile intervento inerente alla manutenzione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.

È fuori d'ogni dubbio, quindi, che l'assise abbia competenza a deliberare in merito alla stipula di un contratto annuale di manutenzione degli spazi verdi condominiali.

C'è da domandarsi con quali maggioranze. Se il costo non è elevato, fatto da valutarsi in relazione alla tipologia di lavoro previsto ed al numero dei condòmini, ad avviso dello scrivente è sufficiente:

a) in prima convocazione il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio;

b) in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea ed almeno un terzo del valore dell'edificio.

In ogni caso è da considerarsi illegittima la decisione di affidare l'incarico ad un condòmino che non abbia i requisiti per assumerlo (iscrizione camera di commercio).

Il verde condominiale: assemblea, amministratore e competenze per la manutenzione. La ripartizione delle spese.

Cerca: manutenzione spazi verdi condominiali

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Marco
Marco 18-02-2020 22:53:29

Il nostro amministratore fa tutto il contrario di quello che dice la legge:stipula contratti con le imprese che vuole senza mettere a conoscenza ne i condomini ne i consiglieri e qualora si deliberasse qualcosa in condominio, se non è di suo interesse non viene neanche eseguito.

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