Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
119712 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
È all'amministratore che va pagato il corrispettivo per l'appalto
Inviaci un quesito

È all'amministratore che va pagato il corrispettivo per l'appalto

Le quote lavori dovute dai condòmini devono essere versate all'amministratore e non all'impresa appaltatrice.

Avv. Marco Borriello  

Prima o poi, ogni condominio necessita della manutenzione straordinaria. Pertanto, l'assemblea si riunisce, discute, approva il preventivo ed affida all'amministratore il compito di sottoscrivere l'appalto con la ditta.

A quel punto, in merito al corrispettivo dovuto all'impresa, si evidenzia un duplice rapporto obbligatorio. C'è, infatti, quello, di natura sinallagmatica, tra il committente fabbricato e l'appaltatore. C'è, poi, l'altro, tra i condòmini e il condominio, che ha la sua causa nell'obbligo legislativo di contribuire agli oneri comuni.

Per questo motivo, relativamente alla quota di competenza per i lavori, si discute se il singolo proprietario abbia la facoltà di versarla alla ditta oppure all'amministratore. Non è chiaro, altresì, se quest'ultimo, quale rappresentante della collettività, abbia il diritto di recuperare le quote arretrate per gli interventi appaltati.

Alcuni, infatti, sostengono che sia legittimato a farlo, esclusivamente, l'appaltatore/creditore.

L' omissione della comunicazione dei dati al creditore costituisce una inadempienza oggettiva ed (eventuale) motivo di risarcimento

Si è espressa, su tale questione, una recente ordinanza della Cassazione. Si tratta della decisione n. 7876 del 19 marzo 2021. Gli Ermellini hanno chiarito l'argomento, nel solco di alcuni precedenti che avevano già affrontato la tematica in discussione. Vediamo, pertanto, da cosa è scaturito il ricorso che ha condotto al provvedimento dei giudici del Palazzaccio.

È all'amministratore che va pagato il corrispettivo per l'appalto: il caso

La vicenda in commento nasce da una morosità per le quote condominiali dovute per i lavori di ristrutturazione di un fabbricato. In realtà, il ritardo nei pagamenti nasce dal fatto che, secondo il debitore, gli interventi appaltati non erano stati eseguiti a regola d'arte.

A ogni modo, per la morosità descritta il condominio ottiene un decreto ingiuntivo. Quest'ultimo viene confermato anche a seguito di un'opposizione. Tale esito viene ribadito in appello.

Per queste ragioni, la lite passa al vaglio della Suprema Corte di Cassazione, dinanzi alla quale, tra i vari motivi del ricorso, viene riproposto quello oggetto del nostro interesse.

Secondo il ricorrente, non poteva essere azionato alcun diritto da parte dell'amministratore, anche se in nome e per conto del condominio. Il corrispettivo per l'appalto, infatti, poteva essere reclamato, legittimamente e in sede giudiziale, soltanto dal creditore/appaltatore.

Gli Ermellini, però, hanno respinto tale conclusione, ritenendo infondato questo motivo del ricorso, unitamente agli altri proposti.

Amministratore, lavori di manutenzione, riscossione delle quote e profili di responsabilità

Obbligo di pagamento oneri condominiali: la legge

L'obbligo di partecipare alle spese condominiali, secondo il valore proporzionale delle rispettive unità immobiliari, trae fondamento dalle seguenti disposizioni.

In primo luogo, dall'art. 1118 cod. civ., per il quale, tra l'altro, «il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni».

In seconda battuta, dal dettame dell'art. 1123 cod. civ., per il quale «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Secondo la Cassazione in commento, e non solo, le disposizioni appena citate giustificano, causalmente, il pagamento delle quote condominiali «L'obbligo di pagamento degli oneri condominiali da parte del singolo partecipante ha, per contro, causa immediata nella disciplina del condominio, e cioè nelle norme di cui agli artt. 1118 e 1123 ss. c.c., che fondano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni».

Tale conclusione riguarda anche il caso in esame e, cioè, il versamento degli oneri, pro quota, dovuti per dei lavori appaltati.

Amministratore, lavori di manutenzione, riscossione delle quote e profili di responsabilità

Appalto in condominio: è legittimo il decreto ingiuntivo richiesto dall'amministratore

Per gli Ermellini, il decreto ingiuntivo a carico del singolo proprietario moroso, richiesto ed ottenuto dall'amministratore per il mancato pagamento della quota lavori, è legittimo e rientra tra le facoltà che questi può azionare nell'interesse della collettività.

Non è, pertanto, rilevante che la ditta creditrice, in forza del contratto concluso, abbia, anch'essa, il diritto di recuperare il corrispettivo pattuito dal condòmino moroso in proporzione alla quota millesimale. Si tratta, infatti, di un'azione diversa e del tutto indipendente dall'altra.

«Secondo consolidata interpretazione giurisprudenziale (si veda indicativamente Cass. Sez.

U, 08/04/2008, n. 9148), il credito che il terzo creditore, in forza di contratto concluso dall'amministratore nell'ambito delle sue attribuzioni, può far valere anche direttamente nei confronti del singolo condomino, in proporzione della rispettiva quota millesimale, è cosa giuridicamente diversa (seppur economicamente coincidente) rispetto al credito per la riscossione dei contributi condominiali che può far valere l'amministratore di condominio.

Appare dunque evidente in giurisprudenza la diversità dell'azione diretta alla riscossione dei contributi condominiali nei confronti dei partecipanti, rientrante nella legittimazione dell'amministratore (artt. 1130 n. 3 c.c. e 63, comma 1, disp. att. c.c.), rispetto all'azione per il pagamento del corrispettivo contrattuale esercitata dal terzo creditore verso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli membri del gruppo».

Vita da Amministratori, nessuna irregolarità se si accettano quote in contanti

Appalto in condominio: le quote vanno versate all'amministratore

Sulla base delle affermazioni richiamate nel paragrafo precedente, la Cassazione precisa che gli oneri condominiali, scaturenti da un contratto d'appalto, devono essere riscossi dall'amministratore.

Il pagamento, quindi, va eseguito, unicamente, verso questi, quale rappresentante del condominio.

Il singolo proprietario non può sospendere il proprio adempimento, nemmeno se sono in corso contestazioni di natura contrattuale tra l'ente e la ditta.

«l'obbligo del singolo partecipante di pagare al condominio le spese dovute e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori rimangono del tutto indipendenti, tant'è che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell'evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest'ultimo, né può utilmente opporre all'amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto, si è detto, ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio: sicché il singolo deve sempre e comunque pagare all'amministratore, salva l'insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso per gli avanzi di cassa residuati (Cass. Sez. 2, 29/01/2013, n. 2049)».

In conclusione, con la sentenza in commento, si precisa, altresì, che, in occasione di un appalto e dell'insorgere del conseguente obbligo di versamento delle quote condominiali, il singolo condòmino, pagando direttamente alla ditta appaltata, non si liberebbe dal proprio dovere nei riguardi del condominio «il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non sarebbe comunque idoneo ad estinguere il debito "pro quota" dello stesso relativo ai contributi ex art. 1123 c.c. (Cass. Sez. 6 - 2, 17/02/2014, n. 3636)».

L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?

Sentenza
Scarica Cass. 19 marzo 2021 n. 7876

Cerca: quote lavori condominiali

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento