Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
90726 utenti
Registrati


Il portale N.1 sul Condominio
Tetto di proprietà esclusiva? Per le spese va considerato come un lastrico
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Tetto di proprietà esclusiva? Per le spese va considerato come un lastrico

Come vanno ripartite le spese di rifacimento del tetto di proprietà esclusiva

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel condominio in cui abito ho scoperto leggendo gli atti che il tetto dell'edificio è di proprietà esclusiva del proprietario della soffitta, cioè io.

Si pone la necessità di effettuare degli interventi di manutenzione e l'amministratore mi ha detto che siccome la parte di edificio è di mia proprietà, allora la spesa spetta a me.

Io ho pensato che per analogia si dovesse applicare l'art. 1126 c.c. che riguarda i lastrici in uso esclusivo, ma lui dice di no?

Chi ha ragione?

Questa, in sostanza, la discussione che si è svolta sul uno dei tanti thread aperti sul nostro forum (http://www.condominioweb.com/forum/).

In effetti il caso è particolare in quanto raramente si sente dire che il tetto è di proprietà esclusiva; solitamente siamo abituati a sentir parlare di lastrico solare di uso o proprietà esclusiva.

E qui arriviamo alla prima, necessaria, precisazione: l'art. 1126 c.c. riguardi i lastrici in uso esclusivo; è stata la giurisprudenza ad estenderne l'applicazione, in via analogica, anche ai lastrici in proprietà esclusiva.

Ciò detto passiamo alla definizione di tetto e di lastrico, in modo da comprendere la differenza terminologica.

Il tetto è la copertura dell'edificio che si compone di due falde inclinate che si congiungono (così detto colmo del tetto).

Per lastrico solare, come afferma la Cassazione, "deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione" (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).

=> I torrini e il locale ascensore non devono essere considerati parte del lastrico solare.

Il lastrico ha una superficie piana o comunque inclinata in misura non superiore al 5% rispetto ad un'ideale linea retta e questa particolare conformazione si presta, più del tetto, a più intense utilizzazioni per l'apposizione di macchine d'impianti, antenne, ecc.

La funzione prima, tuttavia, è la medesima: coprire l'edificio completandolo.

Tale analogia di funzione si riflette, secondo la Corte di Cassazione, anche sulla ripartizione delle spese nell'ipotesi in cui il tetto sia parte di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.

In tal senso gli ermellini, correva l'anno 1985, hanno avuto modo di affermare che "allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso vanno ripartite tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto" (Cass. 30 gennaio 1985 n. 532).

=> Rifare il tetto male può costare caro anche al direttore dei lavori

Il frequentatore del nostro forum, quindi potrà rispondere così al suo amministratore chiedendo l'applicazione dei criteri di ripartizione previsti dall'art. 1126 c.c. e quindi sopportando un terzo della spesa, mentre i restanti due terzi dovranno andare a carico dei condòmini cui il lastrico funge da copertura, secondo i millesimi di proprietà.

Cerca: ripartizione spese tetto

Commenta la notizia, interagisci...
Vittoria Ricci
Vittoria Ricci martedì 14 luglio 2015 alle ore 19:38

Da me c'è un caso diverso la condomini Dell ultimo piano si è fatta una mansarda ricavata dal sottotetto dice ché è nella legalità ma quando andremo a fare copertura e isolamento termico del tetto come vengono ripartite le spese?

Marco Morasset
Marco Morasset martedì 25 agosto 2015 alle ore 19:46

Il mio è un caso estremamente contrario.
Voglio essere breve.
Vorrei eseguire un intervento di ristrutturazione per impermeabilizzare e isolare termicamente il tetto sopra di me.
Questo fa parte di un "condominio minimo" (no obbligo di amministratore e c/c condominiale) composta fisicamente in 3 parti diverse in altezza ma unite.
Tecnicamente quindi il rifacimento non ha nessun problema di "confinamento", dato l'evidente composizione del condominio.
Preventivamente parlando, tutti i miei condonomi sono d'accordo a patto che le spese le assorbo unicamente io. Perfetto, nessun problema fin qui.
Il problema nasce dal fatto che se io faccio l'assemblea condominiale e all'umanità si trascrive quanto detto, ossia 1000/1000 io,
il resto dei condonomi 0/1000, io ho diritto alle detrazioni????? Naturalmente svolgendo le leggittime procedure per ottenere questo.

    in evidenza

Dello stesso argomento


Lucernari, come vanno ripartite le spese

Lucernari, come vanno ripartite le spese. Il lucernario, dice il vocabolario della lingua italiana è quella struttura di copertura con superfici munite di vetrate fisse o anche (almeno in parte) apribili,