Non è raro che vi sia un mutamento della parte conduttrice, ma non del contratto in essere. In tali casi si parla di cessione del contratto di locazione.
La cessione del contratto è una fattispecie genericamente normata dal codice civile, il quale, all'art. 1406, specifica che "ciascuna parte può sostituire a se un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta".
Tre, le parti coinvolte:
a) il cedente, ossia chi cede il contratto;
b) il cessionario, ossia la parte che subentra;
c) il contraente ceduto, ossia la parte del contratto che resta invariata e che assente al cambio di controparte.
Rispetto alla locazione ad uso abitativo non è prevista alcuna specifica norma riguardante tale fattispecie, a differenza delle locali così dette commerciali che sono per questi aspetti disciplinate dall'art. 36 della legge n. 392 del 1978.
In entrambi i casi, nella sostanza, valgono le norme generali dettate dal codice civile.
Ciò vuol dire che il cedente è liberato dagli obblighi derivanti dal contratto laddove il ceduto lo abbia liberato; diversamente, specifica il codice civile (art. 1408), il cedente resta obbligato per le eventuali inadempienze del cessionario, ossia di chi gli è subentrato nel contratto.
Ciò per quanto riguarda le obbligazioni concernenti l'esecuzione del contratto, si pensi, su tutti, al pagamento del canone.
Che cosa succede, invece, se il contraente ceduto - il locatore in questi casi - lamenti danni all'immobile oggetto del contratto di locazione? Chi paga che cosa ed in che misura? Chiaramente facciamo riferimento a quelle ipotesi in cui il cedente non sia stato liberato dal contraente ceduto.
Da non perdere: Il conduttore risarcisce i danni se consegna l'immobile danneggiato
Al riguardo, la situazione non è differente da quanto appena indicato.
Recentemente la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sull'argomento dei danni all'immobile oggetto di un contratto di locazione ceduto, ribadendo che "
in materia di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, in caso di cessione del contratto di locazione, ferma la responsabilità solidale del conduttore cedente e del cessionario nei confronti del locatore, nell'ambito dei rapporti interni tra i vari conduttori, il debito va ripartito secondo il criterio dell'imputabilità, salvo che per i deterioramenti per i quali non sia possibile accertare a quale dei debitori solidali siano imputabili; in tal caso le parti del debito solidale si presumono uguali tra i conduttori. Cass. Sentenza n. 10485 del 01/06/2004" (Cass. 6 ottobre 2016 n. 20024).
Insomma il proprietario dell'immobile, ove non abbia liberato il precedente conduttore, può domandargli i danni, in ragione della natura solidale dell'obbligazione nascente tra cedente e cessionario in relazione alla cessione del contratto.
Il cedente, poi, potrà a sua volta rivalersi sul cessionario laddove i danni siano a lui imputabili o comunque rivalersi parzialmente laddove il danno sia ascrivibile ad entrambi.
Per i rapporti interni, quindi, nel caso di cessione del contratto è utile e consigliabile una attento esame dei luoghi e la verbalizzazione chiara e precisa di tali verifiche.
- Cosa accade se l'inquilino danneggia l'immobile preso in locazione?
- Danni all'appartamento restituito? Spetta al conduttore provare che non c'entra nulla
- Che cosa bisogna fare al termine della locazione per riconsegnare l'immobile senza subire contestazioni?
