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Cosa accade se l'inquilino danneggia l'immobile preso in locazione?
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Cosa accade se l'inquilino danneggia l'immobile preso in locazione?

Ecco cosa succede quando l'inquilino danneggia l'immobile in locazione.

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Quando i danni non paiono riconducibili al normale uso della cosa scatta il risarcimento del danno a carico dell'inquilino

Incombe al conduttore, ai sensi degli artt. 1590 e 1588 c.c., l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all'immobile locato al termine della locazione ed all'atto della riconsegna, restando esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo della cosa in costanza di rapporto.

Sulla base di tale principio di diritto il Tribunale di Ivrea, sentenza n. 378 del 6 maggio 2016, ha condannato l'inquilino al risarcimento dei danni derivanti dalla rottura della serratura del portoncino d'ingresso, della maniglia della porta finestra e della fune riavvolgibile, rilevando che i danni di questo genere "non paiono riconducibili al normale uso della cosa sicché, in assenza di prova liberatoria da parte della resistente, gli stessi vanno risarciti".

Rigettata invece la richiesta di risarcimento dei danni connessi ai buchi nelle piastrelle, perché secondo il giudice essi rientrerebbero invece nel normale deterioramento della cosa in costanza di rapporto.

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La sentenza in esame di occupa dunque di una controversia relativa alla chiusura di un contratto di locazione, soffermandosi sugli obblighi risarcitori che possono gravare sull'inquilino al termine del rapporto locatizio, nonché dell'onere probatorio gravante su quest'ultimo per evitare di pagare i danni.

Nella fattispecie in esame, in particolare, il proprietario dell'immobile ha presentato ricorso ex art. 447-bis c.p.c. contro il conduttore, nel frattempo resosi irreperibile e rimasto contumace per tutto il giudizio, lamentando il mancato pagamento di molte mensilità e delle spese condominiale, e chiedendo altresì il risarcimento dei danni riscontrati nell'immobile.

Il giudice piemontese ha accolto pienamente la richiesta di condanna al pagamento dei canoni e delle spese condominiali.

Quanto alle domande risarcitorie, il locatore aveva anzitutto il rimborso delle spese di acquisto di un forno nuovo; ma la domanda è stata rigettata per non aver il proprietario dimostrato né l'effettivo acquisto del forno, né che lo stesso fosse destinato all'immobile locato.

Invece, come anticipato, il Tribunale ha accolto la richiesta di risarcimento danno derivanti dalla rottura della serratura del portoncino d'ingresso, della maniglia della portafinestra e della fune riavvolgibile, tutti danni non riconducibili al normale deterioramento della cosa, dunque risarcibili dal conduttore.

Al contrario, rientrano tra i danni conseguenti al normale uso della cosa, dunque non sono risarcibili, quelli alle piastrelle documentati dal proprietario.

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Il principio ricavabile dal combinato disposto degli art. 1590 e 1588 c.c., coordinato con l'art. 1218 c.c. in materia di responsabilità contrattuale, stabilisce che l'inquilino risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile.

Si tratta di una vera e propria presunzione di colpa a carico del conduttore, dalla quale quest'ultimo può liberarsi solo fornendo la prova liberatoria.

In pratica, si presume il buono stato dell'immobile all'inizio della locazione, con conseguente possibilità di addebitare al conduttore tutti i danni riscontrati al termine del contratto, esclusi solo quelli connessi al normale deterioramento o consumo della cosa durante il rapporto di locazione.

Per liberarsi da ogni responsabilità il conduttore deve fornire la prova liberatoria, cioè dimostrare di aver adempiuto con la diligenza dovuta a tutti gli obblighi di custodia della cosa previsti a suo carico, e che la causa di eventuali danni non è a lui imputabile.

Una prova che può rivelarsi tutt'altro che agevole, se si considera che, tra l'altro, per espressa previsione contenuta in molti contratti, l'immobile concesso in locazione si considera, all'atto della consegna, "in condizioni ottimali" e "idoneo all'uso pattuito".

Ciò facilita evidentemente il proprietario, che potrà lamentare qualunque danno sorto durante il contratto, dato che l'immobile era stato consegnato in perfette condizioni; nell'altro lato, complica la situazione del conduttore, che deve dimostrare non imputabilità a sé dei danni.

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Nel caso preso in esame dal Tribunale di Ivrea, il conduttore si era reso irreperibile, è rimasto contumace per tutto il giudizio, senza dunque fornire alcuna prova liberatoria. Di conseguenza, il giudice ha condannato l'inquilino al risarcimento dei danni lamentati dal proprietario, con la sola esclusione dei danni non provati (l'acquisto del forno) e riconducibile al normale uso della cosa (i danni alle piastrelle).

In cosa consiste la prova liberatoria? Tenendo conto delle circostanze del caso concreto, in termini generali la prova liberatoria a carico del conduttore per andare esente da responsabilità potrà consistere anzitutto dimostrare che i danni rientrano in tutto o in parte tra quelli riconducibili al normale uso della cosa locata, dunque non risarcibili.

Per gli altri danni, il conduttore deve trovare il modo di dimostrare che essi non dipendono da sua colpa e sono invece riconducibili al caso fortuito o forza maggiore, escludendo qualsiasi nesso di causalità tra i danni e la condotta da lui tenuta nel corso del contratto.

Il caso fortuito o forza maggiore costituisco eventi che si collocano fuori dalla sfera di controllo dell'inquilino, dunque da lui assolutamente imprevedibili e inevitabili. Peraltro, per espressa previsione del comma 2 dell'art. 1588 c.c., l'inquilino risponde comunque dei danni cagionati dal fatto colposo di terzi che lo stesso abbia, anche temporaneamente, ammesso all'uso o godimento della cosa locata.

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Scarica Tribunale di Ivrea, n. 378 del 6 maggio 2016

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