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Incendio in casa: i danni li paga il proprietario o il conduttore?
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Incendio in casa: i danni li paga il proprietario o il conduttore?

Scoppia un incendio nella casa locata, chi paga?

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di danni da cose in custodia, nella specie di danni conseguenti ad un incendio sviluppatosi in un'unità immobiliare condotta in locazione, chi risponde del danno tra il proprietario ed il conduttore?

Alla domanda è stata fornita risposta dalla sentenza n. 25503 della Corte di Cassazione depositata in cancelleria il 27 novembre 2014.

Qual è la risposta? Questa: entrambi, in solido, se non è provato che la causa dell'incendio sia dovuta all'obbligo di custodia specificamente gravante su uno dei due interessati. Vediamo perché.

Danni da cose in custodia

Ai sensi dell'art. 2051 c.c. ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. (Da non perdere => Nessuna responsabilità del condominio se prende fuoco il motorino di un condomino

La giurisprudenza, di merito e di legittimità, è ormai da anni orientata nell'affermare che la norma appena citata configuri un'ipotesi di responsabilità oggettiva a carico del custode del bene (cfr. Cass. 25 luglio 2008 n. 20427).

Chi è il custode? Il custode è quel soggetto che esercita sul bene un potere di controllo e vigilanza.

È custode, quindi, a titolo esemplificativo:

a) il proprietario;

b) il conduttore;

c) l'usufruttuario;

d) chi ha sul bene un diritto d'uso;

e) il comodatario;

f) il possessore.

Se un'unità immobiliare, ad esempio, è concessa in locazione, il custode è solamente il conduttore o residua in capo al proprietario un'ipotesi di responsabilità?

Per rispondere alla domanda è utile guardare cos'ha detto la Cassazione in materia di spese di manutenzione nell'ambito del contratto di locazione.

Secondo gli ermellini, non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89) (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Come dire: le cose sulle quali il conduttore non ha diretto potere di signoria (e quindi di controllo) restano nella custodia del proprietario.

Quindi, per dirla con un esempio concreto, nel caso di danni da infiltrazione provenienti dalle tubature dell'appartamento, se la condotta danneggiata e incassata nei muri, il danneggiato avrà diritto al risarcimento da parte del proprietario.

E se non si riesce a comprendere da dove provenga il danno e quindi di chi sia la responsabilità? In questo caso, afferma il terzo comma dell'art. 2055 c.c., cioè in caso di dubbio le singole colpe si presumono uguali.

Lo stesso discorso vale nel caso d'incendio. Chiamata a decidere sulla responsabilità per i danni da incendio provenienti da un appartamento concesso in locazione, la Cassazione ha avuto modo di affermare che “in caso di danni derivanti a terzi dall'incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia si configura a carico sia del proprietario che del conduttore allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza ad esso incombente” (Cass. 27 novembre 2014 n. 25503).

=> Incendio scaturito dalla canna fumaria ricavata nel vuoto di un muro comune: chi paga?

Scarica Cass. 27 novembre 2014 n. 25503

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