Incendio in una casa locata e responsabilità: dell'argomento, per fortuna non ci deve occupare quotidianamente eppure non sono rari i casi di questo genere.
Il rogo domestico oltre a distruggere l'abitazione, se si arriva a questi livelli di espansione, può far danni anche alle parti comuni dell'edificio (si pensi su tutti alla facciata) ovvero alle altre unità immobiliari in proprietà esclusiva.
In tema di danni da cose in custodia, nella specie di danni conseguenti ad un incendio sviluppatosi in un'unità immobiliare condotta in locazione, chi risponde del danno tra il proprietario ed il conduttore?
La questione è stata anche oggetto di controversie giurisprudenziali.
Merita menzione, per il contenuto la sentenza n. 25503 della Corte di Cassazione depositata in cancelleria il 27 novembre 2014.
Qual è la risposta?
Questa: entrambi, in solido, se non è provato che la causa dell'incendio sia dovuta all'obbligo di custodia specificamente gravante su uno dei due interessati. Vediamo perché.
Danni da cose in custodia, le regole generali
Ai sensi dell'art. 2051 c.c. ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
La giurisprudenza, di merito e di legittimità, è ormai da anni orientata nell'affermare che la norma appena citata configuri un'ipotesi di responsabilità oggettiva a carico del custode del bene.
In tal senso è stato efficacemente affermato che «la responsabilità per danni ha natura oggettiva, in quanto si fonda sul mero rapporto di custodia, cioè sulla relazione intercorrente fra la cosa dannosa e colui il quale ha l'effettivo potere su di essa (come il proprietario, il possessore o anche il detentore) e non sulla presunzione di colpa, restando estraneo alla fattispecie il comportamento tenuto dal custode, deve concludersi che perché sorga la responsabilità del «custode» occorre, da un lato, che il danno sia prodotto nell'ambito del dinamismo connaturale del bene, o per l'insorgenza in esso di un processo dannoso, ancorché provocato da elementi esterni, e, dall'altro, che la cosa, pur combinandosi con l'elemento esterno, costituisca la causa o la concausa del danno» (Cass. 25 luglio 2008 n. 20427).
La figura centrale, dunque, è quella del custode.
Chi è il custode?
Il custode è quel soggetto che esercita sul bene un potere di controllo e vigilanza.
È custode, quindi, a titolo esemplificativo (come ha anche accennato la sentenza citata):
a) il proprietario;
b) il conduttore;
c) l'usufruttuario;
d) chi ha sul bene un diritto d'uso;
e) il comodatario;
f) il possessore.
Unità immobiliare in locazione e custodia
Se un'unità immobiliare, ad esempio, è concessa in locazione, il custode è solamente il conduttore o residua in capo al proprietario un'ipotesi di responsabilità?
Per rispondere alla domanda è utile guardare cos'ha detto la Cassazione in materia di spese di manutenzione nell'ambito del contratto di locazione.
Secondo gli ermellini, non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89) (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).
Riparazioni da parte del conduttore: non sempre c'è diritto al rimborso delle spese
Come dire: le cose sulle quali il conduttore non ha diretto potere di signoria (e quindi di controllo) restano nella custodia del proprietario.
Quindi, per dirla con un esempio concreto, nel caso di danni da infiltrazione provenienti dalle tubature dell'appartamento, se la condotta danneggiata e incassata nei muri, il danneggiato avrà diritto al risarcimento da parte del proprietario.
E se non si riesce a comprendere da dove provenga il danno e quindi di chi sia la responsabilità? In questo caso, afferma il terzo comma dell'art. 2055 c.c., cioè in caso di dubbio le singole colpe si presumono uguali.
Unità immobiliare in locazione, custodia e incendio
Lo stesso discorso vale nel caso d'incendio. Chiamata a decidere sulla responsabilità per i danni da incendio provenienti da un appartamento concesso in locazione, la Cassazione ha avuto modo di affermare che "in caso di danni derivanti a terzi dall'incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia si configura a carico sia del proprietario che del conduttore allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subito dal terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza ad esso incombente" (Cass. 27 novembre 2014 n. 25503).
Incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione. Risarcimento danni
Si diceva prima che nel caso in cui sia impossibile provare la misura del concorso nella responsabilità, le quote si presumono uguali.
Ciò vuol dire che oltre alla solidarietà dovuta al concorso, cioè al fatto che si possa indistintamente chiaramente in causa proprietario e/o conduttore, nei rapporti interni la responsabilità sarà distribuita paritariamente.
