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Chi paga le spese condominiali se la casa è pignorata?
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Chi paga le spese condominiali se la casa è pignorata?

Casa pignorata e spese condominiali, chi paga?

Avv. Alessandro Gallucci  

E' luogo comune sentire dire che è inutile agire contro un condomino perché non ha nulla; un condomino quanto meno è proprietario dell'unità immobiliare, altrimenti non lo si potrebbe considerare tale.

Certo, a fronte di un debito di poche centinaia di euro è assurdo (perché molto costoso) provvedere al pignoramento della casa. Se, però, il condominio è creditore di qualche migliaia di euro, la situazione è diversa ed il pignoramento immobiliare non appare più un'ipotesi remota. Da non perdere: Condomino moroso e recupero crediti: se il credito è esiguo è meglio non proseguire con il pignoramento?

Che cos'è esattamente il pignoramento?

L'art. 492 c.c. specifica che “il pignoramento consiste in una ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi”.

Nel caso del pignoramento immobiliare il debitore pignorato è nominato custode dei beni senza diritto ad alcun compenso. Il pignoramento, quindi, è l'atto con cui l'ufficiale giudiziario intima al debitore di non sottrarre (vendere, donare, ecc.) dei beni alla garanzia del credito, ma non è atto traslativo della propria.

Al cambio di proprietà si arriva al termine del processo esecutivo allorquando si sia riusciti a vendere il bene.

D'altra parte, come ricorda la giurisprudenza, “le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.

Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.

Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione” (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Finché non avverrà il trasferimento della proprietà, pertanto, il condomino pignorato dev'essere considerato a tutti gli effetti il proprietario dell'immobile. Egli, infatti, con l'intimazione (pignoramento) fattagli dall'ufficiale giudiziario non può sottrarre il bene alla garanzia del credito per il quale si procede, ma continua a mantenere la piena disponibilità e la proprietà della casa pignorata.

Nel frattempo, quindi, il condomino pignorato continua ad essere il proprietario dell'unità immobiliare ubicata nel condominio.

Ne consegue che spetta sempre a lui dover provvedere al pagamento delle quote condominiali. E se, com'è probabile, il condomino moroso e pignorato continuerà a non pagare? A quel punto bisognerà provvedere ad una nuova ingiunzione di pagamento e, se de caso, ad un insinuazione nella procedura esecutiva già iniziata o nell'apertura di una nuova.

=> Ingiunzione di pagamento per lavori di ristrutturazione dei beni comuni eseguiti da una società

Durante la procedura esecutiva è ben possibile che il condomino non paghi nulla: in tal caso è consigliabile per l'assemblea provvedere a deliberare un fondo straordinario per far fronte ad eventuali carenze di liquidità.

Chiaramente chi ha acquistato all'asta, al parti di chi ha comprato direttamente dal condomino, sarà obbligato per i debiti maturati nell'anno precedente ed in quello nel corso del quale è avvenuta la vendita.

=> Solidarietà tra acquirente e venditore: dal Tribunale l'ennesima conferma

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Laura
Laura giovedì 04 febbraio 2016 alle ore 15:39

Buongiorno,
siamo in 7 condomini e abbiamo decreto ingiuntivo e iscritto ipoteca per un condomino moroso che attualmente ha un debito di 7.000 euro. Non ha beni mobili intestati e nemmeno lavoro da dipendente quindi l'unica via sarebbe il pignoramento immobiliare per riuscire a mandarlo via (estremamente maleducato e non curante delle regole condominiali). L'amministratore dice che verrà a costare circa 10.000/11.000 euro e che chi vorrà potrà non partecipare alle spese. Per esempio parteciperemo in 4 e divideremo quella spesa che comunque recupereremo anche se dovesse esserci un creditore maggiore (non recupereremo quindi il debito condominiale). Vorrei sapere se è tutto corretto o se in realtà va a maggioranza la scelta di procedere. Inoltre se fosse corretta la "ripartizione" delle spese di pignoramento dove posso trovare questa legge?
Grazi mille

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