È luogo comune sentire dire che è inutile agire contro un condomino perché non ha nulla; un condomino quanto meno è proprietario dell'unità immobiliare, altrimenti non lo si potrebbe considerare tale.
Certo, a fronte di un debito di poche centinaia di euro è assurdo (perché molto costoso) provvedere al pignoramento della casa.
Se, però, il condominio è creditore di qualche migliaio di euro, la situazione è diversa ed il pignoramento immobiliare non appare più un'ipotesi remota.
Che cos'è esattamente il pignoramento?
L'art. 492 c.c. specifica che "il pignoramento consiste in una ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi".
Il pignoramento immobiliare riguarda l'azione volta ad ottenere la soddisfazione del credito mediante l'espropriazione del bene (ovvero del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che sia pignorabile) e, come specifica l'art. 555 del codice di procedura civile, si "esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l'individuazione dell'immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l'ingiunzione prevista nell'articolo 492".
Nel caso del pignoramento immobiliare, di solito, il debitore pignorato è nominato custode dei beni senza diritto ad alcun compenso.
Il pignoramento, quindi, è l'atto con cui l'ufficiale giudiziario intima al debitore di non sottrarre (vendere, donare, ecc.) dei beni immobili alla garanzia del credito, ma non è atto traslativo della propria.
Al momento del cambio di proprietà si arriva al termine del processo esecutivo allorquando si sia riusciti a vendere il bene.
Pignoramento, proprietà e obbligazioni propter rem
D'altra parte, come ricorda la giurisprudenza, "le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione" (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Casa pignorata, salvo casi particolare le spese continuano ad essere poste in capo al proprietario
Finché non avverrà il trasferimento della proprietà, pertanto, il condomino pignorato dev'essere considerato a tutti gli effetti il proprietario dell'immobile. Egli, infatti, con l'intimazione (pignoramento) fattagli dall'ufficiale giudiziario non può sottrarre il bene alla garanzia del credito per il quale si procede, ma continua a mantenere la piena disponibilità e la proprietà della casa pignorata.
Nel frattempo, quindi, il condomino pignorato continua ad essere il proprietario dell'unità immobiliare ubicata nel condominio.
Ne consegue che spetta sempre a lui dover provvedere al pagamento delle quote condominiali.
E se, com'è probabile, il condomino moroso e pignorato continuerà a non pagare?
A quel punto bisognerà provvedere ad una nuova ingiunzione di pagamento e, se de caso, ad un'insinuazione nella procedura esecutiva già iniziata o nell'apertura di una nuova.
Durante la procedura esecutiva è ben possibile che il condomino non paghi nulla: in tal caso è consigliabile per l'assemblea provvedere a deliberare un fondo straordinario per far fronte ad eventuali carenze di liquidità.
Chiaramente chi ha acquistato all'asta, al pari di chi ha comprato direttamente dal condomino, sarà obbligato per i debiti maturati nell'anno precedente ed in quello nel corso del quale è avvenuta la vendita.
Nulla di più, però: la procedura esecutiva immobiliare ha, come si suol dire, effetto purgativo. La vendita all'asta libera l'immobile da tutte le trascrizioni pregiudizievoli e fa sì che l'aggiudicatario non abbia vincoli di solidarietà verso i creditori del debitore pignorato.
Diversa la questione delle spese condominiali di cui all'art. 63 disp. att. c.c. per le quali permane, in ragione di tale norma, un vincolo di solidarietà.
Casa pignorata e se il custode non è il debitore?
"Il custode dei beni pignorati è investito della titolarità di un ufficio al quale la legge attribuisce la funzione di conservare e amministrare i beni, fine per il quale può esercitare le situazioni soggettive di cui sono titolari i debitori in relazione al bene pignorato, assumendo la qualità di parte" (Cass. Civ. n. 4468 del 2 marzo 2005).
Il principio di diritto così espresso lascerebbe intendere che spetti alla persona del custode, gravando i relativi costi sulla procedura, provvedere al pagamento quanto meno degli oneri condominiali straordinari aventi ad oggetto la conservazione delle parti comuni dell'edificio in cui è ubicata l'unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva immobiliare.
Tale attività non è autonoma, ma dev'essere posta in esecuzione previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione.
