La vicenda. Tizio (conduttore) ricorreva in Tribunale nei confronti di Caio (proprietario dell'immobile) per il cattivo funzionamento della caldaia, la quale, per l'utilizzo dell'acqua calda, richiedeva l'accensione dei termosifoni anche d'estate.
Il ricorrente deduceva che il disagio patito gli aveva ingenerato un grave pregiudizio morale e chiedeva l'accertamento giudiziale della sussistenza, in capo al proprietario, dell'obbligo di garantire il godimento del bene locato con sostituzione o riparazione della caldaia.
Inoltre, richiedeva l'accertamento del suo diritto, quale conduttore del bene, ad ottenere una riduzione del corrispettivo canone di locazione, proporzionata all'entità del mancato godimento della caldaia, oltre alla condanna del locatore, al risarcimento del danno morale, biologico ed esistenziale patito.
In primo grado, il giudice dichiarava cessata la materia del contendere, avendo il locatore eseguito la prestazione richiesta ed essendo intervenuto il rilascio del bene per sopraggiunta scadenza contrattuale. Tale pronuncia veniva confermata anche in secondo grado.
Il precedente del Trib. di Roma 15 febbraio 2013, n. 3605. In tale fattispecie, secondo il giudice romano non poteva ritenersi legittima l'avvenuta sospensione nel pagamento dei canoni dovuti, considerato, altresì, che i vizi lamentati dai conduttori erano perfettamente percepibili, e dunque conoscibili con l'ordinaria diligenza, già al momento della consegna della res locata (trattandosi dell'assenza della caldaia e del lavabo della cucina, del deterioramento dell'intonaco delle pareti e dell'assenza di impianto elettrico funzionante), con la conseguenza che l'accettazione della res locata, senza alcuna eccezione al riguardo, ed anzi con la dichiarazione di aver preso visione della stessa e di accettarla nello stato in cui si trova, manifesta la esplicita ed inequivoca rinuncia degli stessi a far valere le difformità successivamente lamentate ed illegittimamente poste a fondamento della sospensione nel pagamento del canone.
La caldaia esplode? Responsabili l'installatore e il collaudatore!
Il precedente del Trib. di Bari sent. n. 2734/2015. Nella specie, il conduttore non solo non aveva fornito la prova della assoluta impossibilita di utilizzare l'immobile in conseguenza del dedotto mancato funzionamento del riscaldamento, ma, in base alle sue stesse allegazioni, secondo il giudice barese, doveva persino affermarsi il contrario, e cioè che il bene non aveva mai smesso di essere fruibile, avendo il conduttore continuato ad abitarlo sino al giorno del rilascio. Difatti la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere se il conduttore continui a godere dell'immobile, e al momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, assuma l'inutilizzabilità del bene all'uso convenuto, in quanto in tal modo fa venire meno la proporzionalità tra le rispettive prestazioni.
A chi spettano le spese per la sostituzione della caldaia?
Il ragionamento della Corte di Cassazione. Nella vicenda in esame, a seguito dell'istruttoria di causa, i giudici di merito avevano evidenziato chela caldaia era stata sottoposta, con esito positivo, a regolare verifica annuale di manutenzione e di controllo in ordine alla sicurezza dell'impianto.
Continua [...]
